產園園區(qū)開發(fā)與運營

產園園區(qū)開發(fā)與運營

課程背景：

黨的二十大報告中，習總書記提及“產業(yè)”的次數(shù)多達24次；2024年政府工作報告中，李強總理更是用了42次“產業(yè)”來做相關表述。國家的發(fā)展，關鍵是產業(yè)的發(fā)展；國際的競爭，尤其是在“鍛煉脫鉤”背景下的競爭，核心也是產業(yè)的競爭。產業(yè)園區(qū)作為產業(yè)的載體，在促進產業(yè)發(fā)展方面有著舉足輕重的作用，產業(yè)園區(qū)的開發(fā)更成了繞不開的關鍵話題。

1、什么是產業(yè)園區(qū)，產業(yè)園區(qū)有哪些類型？

2、產業(yè)園區(qū)和產業(yè)的邏輯關系是什么，產業(yè)需要什么樣的園區(qū)？

3、產業(yè)園區(qū)的開發(fā)工作起點是什么、終點是什么、過程控制的關鍵點是什么？

4、怎么處理好產業(yè)園區(qū)的開發(fā)工作線性推進與多維度的聯(lián)動？

5、產業(yè)園區(qū)開發(fā)有哪些市場主體，“羊頭”和“狗肉”的背后是什么邏輯？

6、產業(yè)園區(qū)開發(fā)和產業(yè)地產應該是什么關系？

7、產業(yè)園區(qū)開發(fā)怎么做好基礎、做好生態(tài)，承載并助力產業(yè)的發(fā)展？

在產業(yè)園區(qū)開發(fā)過程中出現(xiàn)的很多表象問題，看似無解，實際上都跟這些深層次的邏輯有關系。很多從業(yè)人員，包括有些管理人員對這些問題思考不透徹、考慮不全面，很容易出現(xiàn)實施策略上的偏差，有些園區(qū)開發(fā)甚至出現(xiàn)生搬硬套、經(jīng)驗主義的做法，園區(qū)開發(fā)過程中就會更容易出現(xiàn)一些或大或小的經(jīng)營想問題。

本課程以運營的邏輯、經(jīng)營的思維和可落地的視角，從“產業(yè)”到“園區(qū)”再到“開發(fā)”，從園區(qū)開發(fā)的線性流程到多維聯(lián)動，從開發(fā)主體到相應實操落地，進行闡述，幫助學員、幫助企業(yè)進行完整的園區(qū)開發(fā)思考，必要時帶方案、帶資源，指導、支持學員項目推進。

課程收益：

● 從宏觀的層面厘清產業(yè)的概念、產業(yè)的痛點、產業(yè)園區(qū)的邏輯關系。

● 從大運營的角度理解產業(yè)集聚、產業(yè)生態(tài)總體思路下的產業(yè)規(guī)劃、招商、運營。

● 了解產業(yè)園區(qū)的多種表現(xiàn)形式，掌握其優(yōu)缺點并加以運用。

● 學習并掌握產業(yè)園區(qū)相關的難點及思考、解決辦法，了解行業(yè)存在的亂象并知其所以然。

● 掌握運營邏輯統(tǒng)籌下的產業(yè)地產整體開發(fā)邏輯，能夠以點帶面、以面促點的理解整體工作和各專業(yè)板塊工作關系。

● 掌握產業(yè)園區(qū)開發(fā)的由本及末的邏輯鏈條，提高思考的深度，提升落地的效益和效率。

● 擴展并熟悉產業(yè)園區(qū)開發(fā)涉及的國民經(jīng)濟計劃、產業(yè)政策、土地政策、財務稅收、工程建設等方面專業(yè)知識。

課程時間：2天，6小時/天

課程對象：項目經(jīng)理、招商人員、運營人員、產服人員、企業(yè)中高層管理者

課程方式：問卷調查+理論講解+分組教學+案例分析+互動問答+針對性研討

課程大綱

第一講：從產業(yè)看園區(qū)

——從美國“脫鉤斷鏈”，我國“積極應對”切入產業(yè)

一、產業(yè)的內涵和外延

1. 產業(yè)的定義以及從傳統(tǒng)文化中的產業(yè)

2. 戰(zhàn)略新興產業(yè)

3. 產業(yè)的分類和發(fā)展

1）產業(yè)的分類：三次產業(yè)分類、國際標準行業(yè)分類、中國產業(yè)分類

2）產業(yè)的發(fā)展階段

——我國已經(jīng)是“制造業(yè)大國”

4. 產業(yè)共生

共生模型：“豐田主義”和“溫特爾主義”

案例：卡倫堡工業(yè)園的共生生態(tài)

融通發(fā)展：適合中國實際的產業(yè)組織形態(tài)

案例：深圳的融通發(fā)展之路

5. 產業(yè)集聚

工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)：美國通用電氣的Predix平臺

6. 產業(yè)認知的誤區(qū)

二、產業(yè)對園區(qū)的需求

1. 該有的初心：產業(yè)園區(qū)服從于、服務于產業(yè)發(fā)展

2. 產業(yè)對產業(yè)園區(qū)的需求：地域需求、配套需求、技術需求、生態(tài)需求、政策需求、“人”的需求、經(jīng)濟+環(huán)保要求、發(fā)展的扶持重點、企業(yè)和載體的適配

案例研討：西安高新區(qū)與比亞迪

三、產業(yè)園區(qū)的現(xiàn)狀和發(fā)展

1. 產業(yè)園區(qū)兩種形式——政府主導+企業(yè)主導

2. 產業(yè)園區(qū)模式及優(yōu)劣勢對比——開發(fā)模式

3. 組合型園區(qū)開發(fā)模式

4. 產業(yè)園區(qū)的迭代

5. 產業(yè)園區(qū)4.0

案例研討：扎堆的工業(yè)園區(qū)，惠州星河IMC

第二講：從產業(yè)園區(qū)的“外到內”

一、產城融合

案例研討：金茂主導的長沙梅溪湖國際新城

二、產業(yè)園區(qū)

1. 產業(yè)園區(qū)開發(fā)主體的發(fā)展趨勢

——國資主體在轉型、民營主體強經(jīng)營、行業(yè)龍頭在發(fā)力、科技主體開新局等

2. 產業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢和問題

3. 產業(yè)園區(qū)該有的樣子

1）建設：融合化品質化

2）招商精準化組合化

3）全要素服務體系化

4）盈利輕量化品質化

4. 產業(yè)園區(qū)的相關指標說明

5. 產業(yè)園區(qū)的三大思維

1）生態(tài)的思維：大的頂天立地，小的鋪天蓋地，眉毛是眉毛、胡子是胡子

2）運營的思維：盤好資源、用好策略、建好引擎、抓好團隊、做好落地

3）經(jīng)營的思維：目標導向、算好經(jīng)濟，社會兩本賬、做好拆解、先“閉”后“粗”

6. 產業(yè)園區(qū)需要產業(yè)地產

案例研討：華夏幸福的成與?。杭紊飘a業(yè)新城

三、產業(yè)地產

1. 做產業(yè)還是做地產？

——做產業(yè)+做地產

2. 此地產非比地產？

1）風雨飄搖的住宅地產

2）宏觀數(shù)據(jù)支撐下的產業(yè)地產

3）產業(yè)地產的獨特性

案例研討：中關村軟件園

第三講：從產業(yè)園區(qū)的“心到腦”

一、產業(yè)地產策劃

討論：策劃是什么？

1. 產業(yè)地產策劃=產業(yè)策劃+地產策劃

2. 總括：市場調研、產業(yè)定位、運營前置、招商先行、建招互促、二次開發(fā)

3. 市場調研：產業(yè)內容、地產內容

案例：某高新園區(qū)市場調研，某生物醫(yī)藥產業(yè)園市調剖析

4. 經(jīng)營性定位——邏輯+分析+商業(yè)模式+產業(yè)定位+企業(yè)定位+產品定位

5. 運營前置：資源、訂單+研發(fā)、統(tǒng)領、其他

6. 招商先行：為什么先行？怎么先行？

1）大先行：鏈和庫

2）小先行：項目招商資源落地，現(xiàn)金流、現(xiàn)金流、還是現(xiàn)金流！劃重點

7. 建招互促

1）以招定產：規(guī)劃-進度、規(guī)模-節(jié)奏

2）以產促招：參與、動線、移步換景

——二次開發(fā)滾動發(fā)展長久的生意才可靠

案例研討：干了一期干二期的西部云谷

二、產業(yè)地產全方位規(guī)劃

1. 規(guī)劃原則

2. 以產業(yè)為導向的空間規(guī)劃——建筑與建設規(guī)劃+標準化廠房

案例：某臨空產業(yè)港工程規(guī)劃

3. 以運營為導向的產業(yè)規(guī)劃（看重運營儲備率）

1）產業(yè)規(guī)劃的角色

2）產業(yè)地產規(guī)劃分析

3）怎么打動人心

4）規(guī)劃準備工作

5）產業(yè)規(guī)劃落筆

3. 以經(jīng)營為導向的經(jīng)濟指標規(guī)劃

1）數(shù)字化經(jīng)營

2）經(jīng)濟指標規(guī)劃

3）現(xiàn)金流

案例研討：某頭部產業(yè)地產開發(fā)商的經(jīng)營邏輯

第四講：從產業(yè)園區(qū)的“手到腳”（建設+招商+運營）

一、產業(yè)地產的前提-拿地

1. 城市梯隊：梯隊劃分及特點

2. 政府關注，打動政府：產業(yè)、品牌、規(guī)劃，畝均論英雄

——招拍掛及涉及的指標和流程

3. 拿地途徑：一二級聯(lián)動拿地、產業(yè)勾地、合作拿地、股權收購等

——再次強調的注意事項

二、產業(yè)地產的形象-建設

——開發(fā)的全周期計劃+開發(fā)的全責手冊

1. 盯著問題干：業(yè)務問題、管理問題

2. 分工把控：成本、設計、招采、工程

3. “兩專兩嚴”與“嚴進嚴出”

4. 抓牛鼻子的管理動作

案例研討：鄂州城市綜合體安全事故“盡職免責”案例

二、產業(yè)地產的招商

1. 招商的特點和原則：周期長、跨度大、專業(yè)性強，突出重點、突出特色、產業(yè)集聚

2. 招商團隊組織：踏實肯干+專業(yè)培訓

3. 分析目標客群需求：做好“三點式”文章

4. 階段性招商重點：按階段走好“六步”招商

5. 16種招商方式：招商要撒網(wǎng)，總有款式適合您

6. 招商管理辦法：沒有規(guī)矩、不成方圓，管理總控、日常管理、激勵機制

7. 組合拳大招商：“大商”和“小商”相結合、“本土”和“外向”相結合、“精準”和“觸達”相結合、“線上”和“線下”相結合、“園招”和“地招”相結合

8. 招商談判：談判準備、談判過程

9. 企業(yè)評估

案例研討：某臨空產業(yè)港招商定價與優(yōu)惠

1）基于資產規(guī)模和市場競爭的定價

2）基于現(xiàn)金流的促銷

3）基于利潤的價格上漲

案例研討：浙大網(wǎng)新科技園的立體式推廣

三、層層鋪墊后的產業(yè)運營

1. 運營才是產業(yè)地產的未來：邏輯的必然利潤空間，運營有難點

2. 分析需求，提供服務：園區(qū)視角、城市視角、區(qū)域視角、平臺視角（案例及建議）

3. 打造融資體系：產業(yè)基金體系、產業(yè)投資體系

4. 做好資源鏈接：產業(yè)組織、企業(yè)家、職場社交

5. 雙引擎驅動真正的產業(yè)運營：訂單運營是核心，研發(fā)運營是硬實力

四、競爭力提升策略

案例研討：招商局?芯云谷