產(chǎn)園園區(qū)開發(fā)與運營

產(chǎn)園園區(qū)開發(fā)與運營

課程背景：

黨的二十大報告中，習(xí)總書記提及“產(chǎn)業(yè)”的次數(shù)多達(dá)24次；2024年政府工作報告中，李強總理更是用了42次“產(chǎn)業(yè)”來做相關(guān)表述。國家的發(fā)展，關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；國際的競爭，尤其是在“鍛煉脫鉤”背景下的競爭，核心也是產(chǎn)業(yè)的競爭。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)的載體，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面有著舉足輕重的作用，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)更成了繞不開的關(guān)鍵話題。

1、什么是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)有哪些類型？

2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)的邏輯關(guān)系是什么，產(chǎn)業(yè)需要什么樣的園區(qū)？

3、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)工作起點是什么、終點是什么、過程控制的關(guān)鍵點是什么？

4、怎么處理好產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)工作線性推進(jìn)與多維度的聯(lián)動？

5、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)有哪些市場主體，“羊頭”和“狗肉”的背后是什么邏輯？

6、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該是什么關(guān)系？

7、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)怎么做好基礎(chǔ)、做好生態(tài)，承載并助力產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)過程中出現(xiàn)的很多表象問題，看似無解，實際上都跟這些深層次的邏輯有關(guān)系。很多從業(yè)人員，包括有些管理人員對這些問題思考不透徹、考慮不全面，很容易出現(xiàn)實施策略上的偏差，有些園區(qū)開發(fā)甚至出現(xiàn)生搬硬套、經(jīng)驗主義的做法，園區(qū)開發(fā)過程中就會更容易出現(xiàn)一些或大或小的經(jīng)營想問題。

本課程以運營的邏輯、經(jīng)營的思維和可落地的視角，從“產(chǎn)業(yè)”到“園區(qū)”再到“開發(fā)”，從園區(qū)開發(fā)的線性流程到多維聯(lián)動，從開發(fā)主體到相應(yīng)實操落地，進(jìn)行闡述，幫助學(xué)員、幫助企業(yè)進(jìn)行完整的園區(qū)開發(fā)思考，必要時帶方案、帶資源，指導(dǎo)、支持學(xué)員項目推進(jìn)。

課程收益：

● 從宏觀的層面厘清產(chǎn)業(yè)的概念、產(chǎn)業(yè)的痛點、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的邏輯關(guān)系。

● 從大運營的角度理解產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)生態(tài)總體思路下的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商、運營。

● 了解產(chǎn)業(yè)園區(qū)的多種表現(xiàn)形式，掌握其優(yōu)缺點并加以運用。

● 學(xué)習(xí)并掌握產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)的難點及思考、解決辦法，了解行業(yè)存在的亂象并知其所以然。

● 掌握運營邏輯統(tǒng)籌下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整體開發(fā)邏輯，能夠以點帶面、以面促點的理解整體工作和各專業(yè)板塊工作關(guān)系。

● 掌握產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的由本及末的邏輯鏈條，提高思考的深度，提升落地的效益和效率。

● 擴展并熟悉產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)涉及的國民經(jīng)濟計劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、財務(wù)稅收、工程建設(shè)等方面專業(yè)知識。

課程時間：2天，6小時/天

課程對象：項目經(jīng)理、招商人員、運營人員、產(chǎn)服人員、企業(yè)中高層管理者

課程方式：問卷調(diào)查+理論講解+分組教學(xué)+案例分析+互動問答+針對性研討

課程大綱

第一講：從產(chǎn)業(yè)看園區(qū)

——從美國“脫鉤斷鏈”，我國“積極應(yīng)對”切入產(chǎn)業(yè)

一、產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵和外延

1. 產(chǎn)業(yè)的定義以及從傳統(tǒng)文化中的產(chǎn)業(yè)

2. 戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)

3. 產(chǎn)業(yè)的分類和發(fā)展

1）產(chǎn)業(yè)的分類：三次產(chǎn)業(yè)分類、國際標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)分類、中國產(chǎn)業(yè)分類

2）產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段

——我國已經(jīng)是“制造業(yè)大國”

4. 產(chǎn)業(yè)共生

共生模型：“豐田主義”和“溫特爾主義”

案例：卡倫堡工業(yè)園的共生生態(tài)

融通發(fā)展：適合中國實際的產(chǎn)業(yè)組織形態(tài)

案例：深圳的融通發(fā)展之路

5. 產(chǎn)業(yè)集聚

工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)：美國通用電氣的Predix平臺

6. 產(chǎn)業(yè)認(rèn)知的誤區(qū)

二、產(chǎn)業(yè)對園區(qū)的需求

1. 該有的初心：產(chǎn)業(yè)園區(qū)服從于、服務(wù)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展

2. 產(chǎn)業(yè)對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的需求：地域需求、配套需求、技術(shù)需求、生態(tài)需求、政策需求、“人”的需求、經(jīng)濟+環(huán)保要求、發(fā)展的扶持重點、企業(yè)和載體的適配

案例研討：西安高新區(qū)與比亞迪

三、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的現(xiàn)狀和發(fā)展

1. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)兩種形式——政府主導(dǎo)+企業(yè)主導(dǎo)

2. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式及優(yōu)劣勢對比——開發(fā)模式

3. 組合型園區(qū)開發(fā)模式

4. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的迭代

5. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)4.0

案例研討：扎堆的工業(yè)園區(qū)，惠州星河IMC

第二講：從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“外到內(nèi)”

一、產(chǎn)城融合

案例研討：金茂主導(dǎo)的長沙梅溪湖國際新城

二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)

1. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)主體的發(fā)展趨勢

——國資主體在轉(zhuǎn)型、民營主體強經(jīng)營、行業(yè)龍頭在發(fā)力、科技主體開新局等

2. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)勢和問題

3. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)該有的樣子

1）建設(shè)：融合化品質(zhì)化

2）招商精準(zhǔn)化組合化

3）全要素服務(wù)體系化

4）盈利輕量化品質(zhì)化

4. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的相關(guān)指標(biāo)說明

5. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的三大思維

1）生態(tài)的思維：大的頂天立地，小的鋪天蓋地，眉毛是眉毛、胡子是胡子

2）運營的思維：盤好資源、用好策略、建好引擎、抓好團(tuán)隊、做好落地

3）經(jīng)營的思維：目標(biāo)導(dǎo)向、算好經(jīng)濟，社會兩本賬、做好拆解、先“閉”后“粗”

6. 產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

案例研討：華夏幸福的成與?。杭紊飘a(chǎn)業(yè)新城

三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

1. 做產(chǎn)業(yè)還是做地產(chǎn)？

——做產(chǎn)業(yè)+做地產(chǎn)

2. 此地產(chǎn)非比地產(chǎn)？

1）風(fēng)雨飄搖的住宅地產(chǎn)

2）宏觀數(shù)據(jù)支撐下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

3）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的獨特性

案例研討：中關(guān)村軟件園

第三講：從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“心到腦”

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃

討論：策劃是什么？

1. 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃=產(chǎn)業(yè)策劃+地產(chǎn)策劃

2. 總括：市場調(diào)研、產(chǎn)業(yè)定位、運營前置、招商先行、建招互促、二次開發(fā)

3. 市場調(diào)研：產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、地產(chǎn)內(nèi)容

案例：某高新園區(qū)市場調(diào)研，某生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園市調(diào)剖析

4. 經(jīng)營性定位——邏輯+分析+商業(yè)模式+產(chǎn)業(yè)定位+企業(yè)定位+產(chǎn)品定位

5. 運營前置：資源、訂單+研發(fā)、統(tǒng)領(lǐng)、其他

6. 招商先行：為什么先行？怎么先行？

1）大先行：鏈和庫

2）小先行：項目招商資源落地，現(xiàn)金流、現(xiàn)金流、還是現(xiàn)金流！劃重點

7. 建招互促

1）以招定產(chǎn)：規(guī)劃-進(jìn)度、規(guī)模-節(jié)奏

2）以產(chǎn)促招：參與、動線、移步換景

——二次開發(fā)滾動發(fā)展長久的生意才可靠

案例研討：干了一期干二期的西部云谷

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)全方位規(guī)劃

1. 規(guī)劃原則

2. 以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的空間規(guī)劃——建筑與建設(shè)規(guī)劃+標(biāo)準(zhǔn)化廠房

案例：某臨空產(chǎn)業(yè)港工程規(guī)劃

3. 以運營為導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃（看重運營儲備率）

1）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的角色

2）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃分析

3）怎么打動人心

4）規(guī)劃準(zhǔn)備工作

5）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落筆

3. 以經(jīng)營為導(dǎo)向的經(jīng)濟指標(biāo)規(guī)劃

1）數(shù)字化經(jīng)營

2）經(jīng)濟指標(biāo)規(guī)劃

3）現(xiàn)金流

案例研討：某頭部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營邏輯

第四講：從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“手到腳”（建設(shè)+招商+運營）

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的前提-拿地

1. 城市梯隊：梯隊劃分及特點

2. 政府關(guān)注，打動政府：產(chǎn)業(yè)、品牌、規(guī)劃，畝均論英雄

——招拍掛及涉及的指標(biāo)和流程

3. 拿地途徑：一二級聯(lián)動拿地、產(chǎn)業(yè)勾地、合作拿地、股權(quán)收購等

——再次強調(diào)的注意事項

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的形象-建設(shè)

——開發(fā)的全周期計劃+開發(fā)的全責(zé)手冊

1. 盯著問題干：業(yè)務(wù)問題、管理問題

2. 分工把控：成本、設(shè)計、招采、工程

3. “兩專兩嚴(yán)”與“嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出”

4. 抓牛鼻子的管理動作

案例研討：鄂州城市綜合體安全事故“盡職免責(zé)”案例

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的招商

1. 招商的特點和原則：周期長、跨度大、專業(yè)性強，突出重點、突出特色、產(chǎn)業(yè)集聚

2. 招商團(tuán)隊組織：踏實肯干+專業(yè)培訓(xùn)

3. 分析目標(biāo)客群需求：做好“三點式”文章

4. 階段性招商重點：按階段走好“六步”招商

5. 16種招商方式：招商要撒網(wǎng)，總有款式適合您

6. 招商管理辦法：沒有規(guī)矩、不成方圓，管理總控、日常管理、激勵機制

7. 組合拳大招商：“大商”和“小商”相結(jié)合、“本土”和“外向”相結(jié)合、“精準(zhǔn)”和“觸達(dá)”相結(jié)合、“線上”和“線下”相結(jié)合、“園招”和“地招”相結(jié)合

8. 招商談判：談判準(zhǔn)備、談判過程

9. 企業(yè)評估

案例研討：某臨空產(chǎn)業(yè)港招商定價與優(yōu)惠

1）基于資產(chǎn)規(guī)模和市場競爭的定價

2）基于現(xiàn)金流的促銷

3）基于利潤的價格上漲

案例研討：浙大網(wǎng)新科技園的立體式推廣

三、層層鋪墊后的產(chǎn)業(yè)運營

1. 運營才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的未來：邏輯的必然利潤空間，運營有難點

2. 分析需求，提供服務(wù)：園區(qū)視角、城市視角、區(qū)域視角、平臺視角（案例及建議）

3. 打造融資體系：產(chǎn)業(yè)基金體系、產(chǎn)業(yè)投資體系

4. 做好資源鏈接：產(chǎn)業(yè)組織、企業(yè)家、職場社交

5. 雙引擎驅(qū)動真正的產(chǎn)業(yè)運營：訂單運營是核心，研發(fā)運營是硬實力

四、競爭力提升策略

案例研討：招商局?芯云谷