房地產(chǎn)開發(fā)項目全生命周期視角下的經(jīng)濟測算與財務評價

【課程收益】：

新環(huán)境下投資項目的測算如何做？全成本視角的投資測算如何解析？

【培訓對象】：

投資總監(jiān)及其關鍵崗位、企業(yè)其他中高層、財務總監(jiān)及其關鍵崗位等

【培訓時間】：

1天（上午9：00-12：00，下午2：00-5：00 ）

【課程大綱】：

引之(穿插大量的案例及分析評估)

第一章 新環(huán)境下的開發(fā)項目的經(jīng)濟測算思路是什么？

一、為什么要做經(jīng)濟測算（驗證市場、操作與財務）？

二、開發(fā)商最關心的是什么（利潤預期&資金平衡）？

三、如何評判是否可行（靜態(tài)測算&動態(tài)測算）？

四、經(jīng)濟測算的三個基本項是什么？

五、反向測算，多少錢拿地能夠賺到開發(fā)商想要的錢？

六、4個步驟&10張表是什么？

第二章 項目的經(jīng)濟測算從何下手（指標收集的四大步驟）

一、項目經(jīng)濟技術指標：

  第一步、整理用地指標（地塊分類&是否出讓分類）

第二步、根據(jù)規(guī)劃設計方案整理：產(chǎn)品類型指標&車位

二、工程成本指標：

第三步、確定建安成本指標

三、經(jīng)濟參數(shù)指標：

第四步、確定經(jīng)濟參數(shù)指標（稅率、利率和城市基礎設施建設費）

四、注意經(jīng)濟測算指標收集的易錯點

第三章 有了技術指標后如何開展項目的經(jīng)濟測算？

第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地成本測算

一、土地出讓金

二、土地出讓金補交

三、土地征用及拆遷安置補償費

四、土地契稅等

第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程成本測算

一、前期工程費

1、前期工作咨詢費釋義&取費標準&舉例

2、地質(zhì)勘察、測繪費、勘察報告審查費的取費標準&舉例

3、建筑規(guī)劃設計費的取費標準&舉例

4、市政設計費釋義&取費標準&計算方法&舉例

5、環(huán)境評估費釋義&取費標準&計算方法&舉例

6、交通評價費取費標準

7、施工圖設計審查費釋義&取費標準&計算方法&舉例

8、標底編制費取費標準&舉例

9、工程招投標管理費取費標準&舉例

10、招標代理費取費標準&計算方法&舉例

11、三通一平費釋義&取費標準&舉例

12、工程監(jiān)理費釋義&取費標準&舉例

13、新材料基金費、水泥專項基金取費標準

二、建筑安裝工程費  

1、建筑工程&設備采購&安裝工程費用和室內(nèi)裝飾家具費

2、計算方法：分物業(yè)類型計算

3、商業(yè)配套面積與計算方法&舉例

4、地下人防工程面積與計算方法&舉例

5、地下車位面積與計算方法

三、基礎設施建設費

1、紅線內(nèi)小市政釋義&常用形式&取費標準&計算方法

2、紅線外大市政常用形式：

四、公共配套設施費。

一、釋義&包含項目

二、計算方法1&計算方法2&計算方法3

三、代征綠地計算方法&舉例

四、代征道路計算方法&舉例

五、教育配套的建安成本和設備設施兩部分的計算方法&舉例

六、醫(yī)療配套的建安成本和設備設施兩部分的計算方法&舉例

五、開發(fā)期間稅費的釋義&主要內(nèi)容&計算方法&舉例

六、其他費用的釋義&主要內(nèi)容&計算方法&舉例

七、不可預見費的釋義&主要內(nèi)容&計算方法&舉例

八、開發(fā)間接費的釋義&主要內(nèi)容&計算方法&舉例

九、管理費用的釋義&主要內(nèi)容&計算方法&舉例

十、銷售費用的釋義&主要內(nèi)容&計算方法&舉例

十一、財務費用的釋義&主要內(nèi)容&計算方法&舉例

第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益和稅費構(gòu)成測算

一、增值稅金及附加釋義&主要內(nèi)容&計算方法&舉例

二、土地增值稅釋義&主要內(nèi)容&計算方法&舉例

三、收入釋義&主要內(nèi)容&計算方法&舉例

四、所得稅釋義&主要內(nèi)容&計算方法&舉例

五、凈利潤計算方法（銷售收入&租金收入）

第四章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務評價指標與測算體系

一、項目的毛利潤率&實際凈利潤率

二、自有資金投資回報率與年投資回報率

三、地貨比&自有資金回正時間的釋義&案例 

四、靜態(tài)投資回收期的釋義&計算公式&案例 

五、財務凈現(xiàn)值FNPV的釋義&計算公式&案例 

六、財務內(nèi)部收益FIRR的釋義&計算公式&案例 

七、（自持物業(yè)的）動態(tài)投資回收期計算公式&案例 

八、利潤的敏感性分析的釋義&計算公式&案例 

九、（自持物業(yè)的）盈虧平衡（臨界點）計算公式&案例 

綜合案例：某某地產(chǎn)的某某項目測算暨財務指標及其糾偏

后附：

許愿個人簡介

【資歷閱歷】

◆資本、投資、財務及稅務“四棲”實戰(zhàn)專家講師

◆馬云（中國）財稅實戰(zhàn)研究院首席專家講師

◆中國國際稅務咨詢公司（國稅總局下屬）財稅專家講師

◆國家稅務總局稅務專家?guī)熘v師

◆“十三五”國企改革與城鎮(zhèn)化之政府顧問導師

◆25年歷任國企及上市集團企業(yè)財務高管

◆中國十大優(yōu)秀財稅管理講師

◆北大清華財大廈大中大等EMBA財經(jīng)課程客座教授

◆100多家企業(yè)財稅資本落地輔導經(jīng)驗

◆5000多家財務非財務與資本培訓經(jīng)驗

◆300000多人次財務非財務與資本培訓講師經(jīng)驗

◆近20家上市公司（含新三板）財稅輔導案例

◆近10家國企改革與城鎮(zhèn)化輔導案例

【授課風格】

充滿激情 幽默風趣  案例豐富 實戰(zhàn)演練 通俗易懂

【課程領域】

財務管理、稅務籌劃、資本股權、投融資、新三板、IPO、國企改制等領域

【授課地點】

全國各地，包括廣州、深圳、佛山、中山、東莞、湛江、武漢、鄭州、長沙、桂林、廈門、成都、石家莊、南京、杭州、上海、北京、烏魯木齊、哈爾濱、重慶、西安等幾省市教授相關課程。

【授后服務】

課后免費非現(xiàn)場解決企業(yè)實際遇到的問題。

【授課行業(yè)】

長虹、TCL、格力、美的、東寶等上市或制造業(yè)類……萬達、萬科、綠地等房地產(chǎn)業(yè)類……廣電運通、華為、小米等移動電子業(yè)……世界第一的普華永道等會計師事務所類……中國能源、中國交通、中國建設、中國核能、國家電網(wǎng)、南方電網(wǎng)、中國移動、中聯(lián)通等央企國企類……中國銀行、中國建行、民生銀行、廣發(fā)銀行等金融業(yè)類……以及大量的外商投資業(yè)、中外合資企業(yè)、養(yǎng)老與醫(yī)療業(yè)、商業(yè)企業(yè)、電力業(yè)、建筑裝飾業(yè)、服飾業(yè)、物流業(yè)等行業(yè)……及協(xié)會\商會\會員企業(yè)……累計10000多家企業(yè)100000人次

【后附近照】