建筑類合同糾紛的案例分析、溝通技巧與方法

注：由于建筑類合同涉及到糾紛的部分特別多，這部分需要與客戶進(jìn)行溝通后確定講解的側(cè)重點(diǎn)，計(jì)劃以問答和案例的形式進(jìn)行講解

第一部分 建筑類合同糾紛的案例分析

一、合同效力問題

1.民營企業(yè)投資的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，未經(jīng)招投標(biāo)程序所簽訂的施工合同為無效合同

2.施工單位沒有裝飾裝修資質(zhì)，裝飾裝修合同依然有效

3.BT合同未經(jīng)招投標(biāo)無效

4.倒簽施工合同的簽署日期不影響合同和招投標(biāo)文件的效力

5.實(shí)際施工人借用資質(zhì)簽訂施工合同，施工合同無效

6.承包人無法證明其合同價(jià)格低于其個(gè)別成本，合同不應(yīng)認(rèn)定無效

7.建設(shè)工程項(xiàng)目未取得建設(shè)工程規(guī)劃，施工合同無效

8.違法分包的施工合同屬于無效合同

9.案涉工程是否辦理建筑工程施工并不影響案涉合同的效力

10.不論當(dāng)事人是否訴請(qǐng)，法院應(yīng)依職權(quán)對(duì)合同的效力進(jìn)行審查并認(rèn)定

11.《建設(shè)工程施工合同》無效，《建設(shè)工程施工合同補(bǔ)充協(xié)議》并非無效

12.《總代建協(xié)議》未經(jīng)過招標(biāo)投標(biāo)程序，應(yīng)認(rèn)定無效

13.施工合同無效，但施工合同中涉及質(zhì)量保證期和保證金條款不應(yīng)認(rèn)定無效

14.以介紹工程為由收取所謂“信息費(fèi)”的行為為無效行為，法律不予保護(hù)

15.施工合同無效后賠償責(zé)任的認(rèn)定問題

16.對(duì)于應(yīng)當(dāng)履行招投標(biāo)程序的工程，施工合同簽訂后補(bǔ)辦招投標(biāo)程序，不影響合同的無效認(rèn)定

17.以確保承包人中標(biāo)為條件收取所謂技術(shù)咨詢費(fèi)的行為屬于無效行為

18.不能以施工主合同無效為由否認(rèn)補(bǔ)充協(xié)議或其他來往函件的效力

二、實(shí)際施工人相關(guān)問題

1.實(shí)際施工人不能按照總承包合同的約定向發(fā)包人主張權(quán)利

2.發(fā)包人明知實(shí)際施工人借用承包人資質(zhì)承攬工程的，發(fā)包人與承包人簽訂的《結(jié)算協(xié)議》對(duì)實(shí)際施工人沒有約束力

3.實(shí)際施工人借用承包人資質(zhì)承攬工程的，實(shí)際施工人應(yīng)直接向發(fā)包人主張工程價(jià)款，而不應(yīng)向承包人主張工程價(jià)款

4.承包人有權(quán)依據(jù)《建設(shè)工程司法解釋》十六條抗辯與其不存在合同關(guān)系的實(shí)際施工人向其主張權(quán)利

5.工程建設(shè)中實(shí)際施工人的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)問題

6.合法分包人不得以實(shí)際施工人的名義依據(jù)《建設(shè)工程司法解釋》十六條向發(fā)包人主張權(quán)利

8.實(shí)際施工人不得依據(jù)承包人與發(fā)包人的仲裁條款提起仲裁

9.借用資質(zhì)的實(shí)際施工人有權(quán)直接與發(fā)包人進(jìn)行工程價(jià)款的結(jié)算

10.發(fā)包人與承包人的結(jié)算書對(duì)借用資質(zhì)的實(shí)際施工人沒有法律約束力，實(shí)際施工人有權(quán)直接向發(fā)包人主張工程價(jià)款

11.被掛靠施工單位對(duì)實(shí)際施工人不承擔(dān)工程款的支付義務(wù)

12.實(shí)際施工人不得突破承包人與發(fā)包人之間的仲裁條款對(duì)發(fā)包人提起訴訟

13.承包人不應(yīng)對(duì)實(shí)際施工人利用承包人項(xiàng)目資料章的借款行為承擔(dān)還款責(zé)任

14.實(shí)際施工人以承包人的名義簽訂采購合同，符合表見代理情形的，承包人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)付款責(zé)任

15.實(shí)際施工人不得依據(jù)《建設(shè)工程司法解釋》*十六條規(guī)定要求發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任

16.實(shí)際施工人的借款行為構(gòu)成表見代理的，承包人應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)際施工人的借款行為承擔(dān)還款義務(wù)

17.承包人向掛靠個(gè)人出具《授權(quán)委托書》，使得實(shí)際施工人有理由相信掛靠人代表承包人的，依法構(gòu)成表見代理

18.承包人向發(fā)包人蓋章確認(rèn)的索賠資料，實(shí)際施工人可以將其作為向承包人主張工程款的依據(jù)

19.實(shí)際施工人無權(quán)依據(jù)《建設(shè)工程司法解釋》*十六條的規(guī)定向承包人主張工程價(jià)款

20.轉(zhuǎn)包合同無效，實(shí)際施工人仍應(yīng)當(dāng)參照轉(zhuǎn)包合同的約定向承包人繳納管理費(fèi)

21.案涉工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，實(shí)際施工人請(qǐng)求支付工程價(jià)款的，不予支持

22.實(shí)際施工人私刻承包人印章進(jìn)行的采購行為，承包人不承擔(dān)付款義務(wù)

23.實(shí)際施工人可以中間層面的所有轉(zhuǎn)包人（或違法分包人）和總承包（或?qū)I(yè)分包、勞務(wù)分包）法律關(guān)系中的發(fā)包人共同作為被告主張權(quán)利

24.包工頭私刻承包人印章所簽認(rèn)的相關(guān)簽證單不應(yīng)對(duì)承包人產(chǎn)生法律效力

25.依據(jù)《建設(shè)工程司法解釋》*十六條規(guī)定，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)對(duì)欠付工程款的利息承擔(dān)支付責(zé)任

三、“黑白合同”與招標(biāo)投標(biāo)問題

1.施工合同“黑白合同規(guī)則”的適用前提是黑白合同都有效

2.對(duì)于應(yīng)當(dāng)進(jìn)行招投標(biāo)的項(xiàng)目，即使項(xiàng)目所在地建設(shè)行政主管部門同意直接發(fā)包，也不影響施工合同的無效性

3.在項(xiàng)目招投標(biāo)階段，第三人與承包人簽訂的《居間合同》合法有效

4.適用《建設(shè)工程司法解釋》*十一條的前提條件是案涉工程屬于必須進(jìn)行招投標(biāo)的工程

5.備案的施工合同并不具有優(yōu)先適用的屬性

6.招投標(biāo)文件和中標(biāo)通知書中沒有約定讓利，施工合同的讓利約定不應(yīng)予以支持

7.招標(biāo)人和中標(biāo)人背離招投標(biāo)文件實(shí)質(zhì)性內(nèi)容所簽訂的協(xié)議不應(yīng)認(rèn)定為無效協(xié)議

8.不屬于必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，標(biāo)前合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同

9.《建設(shè)工程司法解釋》*十一條的適用建立在備案的中標(biāo)合同有效的前提之下

10.不應(yīng)以建設(shè)項(xiàng)目未取得施工許可或?qū)徟裾J(rèn)招投標(biāo)活動(dòng)的效力

11.實(shí)際施工人與承包人簽訂的施工合同不應(yīng)認(rèn)定為“黑合同”

12.以標(biāo)前合同作為雙方履行合同的依據(jù)，備案的中標(biāo)合同不作為雙方履行合同的依據(jù)

13.中標(biāo)合同與招投標(biāo)文件不一致，應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)文件和中標(biāo)通知書作為結(jié)算依據(jù)

14.因客觀情形發(fā)生變化，補(bǔ)充協(xié)議與中標(biāo)合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，補(bǔ)充協(xié)議不應(yīng)認(rèn)定為“黑合同”，且應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議作為雙方的結(jié)算依據(jù)

四、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

1.商品房附屬人防工程，承包人依舊對(duì)其享有工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)

2.施工合同無效，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)仍應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)

3.工程分包人、實(shí)際施工人有權(quán)主張工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)

4.工程款利潤、利息均屬于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍

5.工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)六個(gè)月期限從約定的竣工時(shí)間起計(jì)算

6.承包人行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限可以自合同解除或終止履行之日起計(jì)算

7.承包人行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限，可以從工程款數(shù)額確定之日起計(jì)算

8.實(shí)際施工人主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)予以支持

9.工程款數(shù)額確定是計(jì)算工程款優(yōu)先受償權(quán)行使期限的前提條件，且工程款利息屬于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的受償范圍

10.工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)可從合同解除之日起計(jì)算

11.工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使期限的起算點(diǎn)可以是起訴之日

12.整體工程以*竣工時(shí)間作為行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的起算點(diǎn)

13.違約損失不屬于工程價(jià)款的優(yōu)先受償范圍

14.對(duì)于“爛尾工程”，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限可從工地移交之日起計(jì)算

15.承包人放棄工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)函件所指的貸款合同未能履行的，應(yīng)視為承包人仍享有工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)

16.承包人可以采取直接發(fā)函的形式向發(fā)包人主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

17.承包人不應(yīng)依據(jù)承攬合同向發(fā)包人主張?jiān)诮üこ塘糁脵?quán)，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不屬于留置權(quán)的范疇

18.工程款數(shù)額的確定是計(jì)算工程款優(yōu)先受償權(quán)行使期限的前提條件

19.依據(jù)《建設(shè)工程司法解釋》第十四條，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使期限從建設(shè)單位擅自使用工程之日起計(jì)算

20.承包人轉(zhuǎn)讓債權(quán)的受讓人仍享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)

五、工程結(jié)算

1.“黑白合同”中的中標(biāo)合同不*作為*終的結(jié)算依據(jù)

2.社保費(fèi)用是否應(yīng)當(dāng)計(jì)入發(fā)包人支付給承包人的工程價(jià)款之中

3.建設(shè)單位在合同約定的期限內(nèi)對(duì)施工單位的結(jié)算報(bào)告不答復(fù)的，視為認(rèn)可

4.數(shù)份施工合同均無效，按照能夠體現(xiàn)雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的無效合同作為結(jié)算依據(jù)

5.數(shù)份施工合同均無效且無法確認(rèn)當(dāng)事人的真實(shí)意思表示的情況下，應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)價(jià)作為工程結(jié)算的依據(jù)

6.轉(zhuǎn)包人和實(shí)際施工人對(duì)工程計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確約定，參照發(fā)包人和承包人的約定計(jì)價(jià)進(jìn)行結(jié)算

7.施工合同補(bǔ)充協(xié)議與備案的中標(biāo)合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容不一致的，以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算依據(jù)

8.《工程詢證函》不能作為*終的結(jié)算依據(jù)

9.施工合同無效，合同中以實(shí)物折抵工程款的約定亦無效，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)以貨幣的形式向承包人支付工程價(jià)款

10.兩份施工合同均無效，按照雙方實(shí)際履行的合同作為結(jié)算依據(jù)

11.國家審計(jì)*的審計(jì)結(jié)果不應(yīng)當(dāng)作為發(fā)包人與承包人之間的結(jié)算依據(jù)

12.《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》不應(yīng)直接作為結(jié)算依據(jù)

13.承包人與實(shí)際施工人對(duì)工程計(jì)價(jià)沒有約定的，以當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)作為計(jì)價(jià)依據(jù)

14.《建設(shè)工程司法解釋》*條本意是合同當(dāng)事人只能依據(jù)合同的約定進(jìn)行工程價(jià)款的結(jié)算

15.不得以《建設(shè)工程司法解釋》*十六條的規(guī)定作為免除承包人支付工程款義務(wù)的依據(jù)

16.發(fā)包人不得以承包人未能移交竣工資料而拒絕支付工程價(jià)款

17.《建設(shè)工程司法解釋》*十條規(guī)定，發(fā)包人未在約定期限內(nèi)給予承包人提交的竣工結(jié)算文件答復(fù)的，視為認(rèn)可竣工結(jié)算文件

18.當(dāng)前定額與當(dāng)事人的約定不一致時(shí)，應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人的約定作為結(jié)算依據(jù)

19.《建設(shè)工程司法解釋》*十二條所述“固定價(jià)”應(yīng)當(dāng)理解為固定總價(jià)

20.固定總價(jià)包干的施工合同，如中途停工，應(yīng)付工程價(jià)款按承包人實(shí)際完成工程量的比例確定

21.以未備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算依據(jù)

22.中標(biāo)備案合同不*作為雙方的結(jié)算依據(jù)

23.備案的施工合同與雙方實(shí)際履行的合同不一致時(shí)，應(yīng)以雙方實(shí)際履行的合同作為結(jié)算依據(jù)

24.過錯(cuò)責(zé)任的認(rèn)定不影響無效施工合同的結(jié)算問題

25.“參照合同約定支付工程價(jià)款”主要是指參照合同有關(guān)工程款計(jì)價(jià)方法和計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的約定，而不是參照約定的條件

26.依據(jù)《建設(shè)工程司法解釋》*十六條規(guī)定，發(fā)包人應(yīng)當(dāng)對(duì)是否欠付工程款承擔(dān)舉證責(zé)任

27.工程是否驗(yàn)收合格不應(yīng)作為發(fā)包人主張按《建設(shè)工程司法解釋》*條規(guī)定結(jié)算工程價(jià)款的前提條件

28.發(fā)包人不應(yīng)以竣工資料尚未移交作為拒絕支付工程款的抗辯理由

29.在施工圖重新設(shè)計(jì)的情形下，不應(yīng)按照原合同的約定進(jìn)行工程價(jià)款的結(jié)算

30.實(shí)際施工人有權(quán)依據(jù)《建設(shè)工程司法解釋》*條主張權(quán)利

31.不能以1999年版施工合同通用條款第三十三條的約定適用《建設(shè)工程司法解釋》*十條規(guī)定

32.不能以實(shí)際施工人向發(fā)包人交付工程及接受部分工程款的行為，認(rèn)定雙方形成事實(shí)上的承包合同關(guān)系，亦不能因此免除承包人給付工程欠款的義務(wù)

33.當(dāng)事人不得因合同無效獲得比合同有效更多的利益

34.實(shí)際施工人主張以承包人加蓋公章的《工程結(jié)算書》作為其與承包人的結(jié)算依據(jù)的，應(yīng)予以支持

35.不能僅憑《確認(rèn)函》作為發(fā)包人與承包人的結(jié)算依據(jù)

36.實(shí)際施工人主張以承包人與發(fā)包人之間的合同約定作為結(jié)算依據(jù)，不予支持

37.《工程承包合同》無效，獨(dú)立性《糾紛處理協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定為有效，并可以該協(xié)議作為雙方結(jié)算的依據(jù)

38.第三人依據(jù)發(fā)包人委托對(duì)工程結(jié)算報(bào)告出具的審核意見可作為結(jié)算依據(jù)

39.想推翻《工程退場(chǎng)協(xié)議》作為案涉工程的結(jié)算依據(jù)，簡(jiǎn)單抗辯是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的

六、其他問題

（一）工程款利息問題

1.施工合同無效，工程墊資款利息仍應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)

2.施工合同無效，工程款利息仍應(yīng)當(dāng)支付

3.發(fā)包人拖延支付工程價(jià)款的，利息和違約金可以并處

4.違約金按照同期貸款利息的四倍計(jì)算，應(yīng)予以支持

（二）工程質(zhì)量問題

1.發(fā)包人擅自使用未經(jīng)竣工驗(yàn)收的工程，不僅視為工程質(zhì)量合格（地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量除外），還喪失了向承包人主張保修期質(zhì)量異議的權(quán)利

2.工程質(zhì)量合格，是支付工程價(jià)款的前提條件

3.非地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)方面的質(zhì)量問題不應(yīng)作為拒付工程價(jià)款的理由

4.對(duì)于發(fā)包人的非擅自使用行為，承包人不得依據(jù)《建設(shè)工程司法解釋》第十三條免除其責(zé)任

5.關(guān)于工程質(zhì)量問題而請(qǐng)求承包人予以修理、返工或損害賠償?shù)脑V訟時(shí)效

（三）工期問題

1.在發(fā)包人未能按約支付工程款時(shí)，承包人可以依據(jù)同時(shí)履行抗辯權(quán)免除自身工期逾期的違約責(zé)任

2.施工*載明的開工日期與實(shí)際進(jìn)場(chǎng)日期不一致，應(yīng)以實(shí)際進(jìn)場(chǎng)日期作為工期起算點(diǎn)

3.承包人工期順延的反證證據(jù)證明標(biāo)準(zhǔn)問題

4.工程施工合同中工期的鑒定

（四）表見代理

1.私刻的印章不影響表見代理行為的成立

2.刻有“此印章簽訂合同無效”字樣的項(xiàng)目部印章對(duì)外簽訂合同不構(gòu)成表見代理

3.是否構(gòu)成表見代理的舉證責(zé)任

4.相對(duì)人應(yīng)對(duì)涉及工程項(xiàng)目上的工作人員身份進(jìn)行必要審查，如其未盡合理的審查義務(wù)而與實(shí)際上沒有代理權(quán)的人發(fā)生交易的，不應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成表見代理

5.蓋章與表見代理認(rèn)定的關(guān)系

6.建設(shè)工程的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在無明確授權(quán)的情形下，不具備對(duì)外借款的職權(quán)，其擅自以公司名義對(duì)外借款的行為不構(gòu)成表見代理，公司不承擔(dān)還款責(zé)任

7.授權(quán)委托書載明授權(quán)范圍與承包事項(xiàng)，客觀上形成具有代理權(quán)的表象且主觀上是善意的，應(yīng)認(rèn)定為構(gòu)成表見代理

8.偽造擔(dān)保人印章進(jìn)行擔(dān)保的行為，擔(dān)保人并不因此免除擔(dān)保責(zé)任

9.在施工合同中包工頭以委托代理人的名義出現(xiàn)，隨后其以個(gè)人名義進(jìn)行的采購行為可認(rèn)定為表見代理行為，承包人應(yīng)承擔(dān)貨款的支付義務(wù)

10.承包人書面授權(quán)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行采購，承包人應(yīng)對(duì)貨款承擔(dān)支付義務(wù)

（五）工程司法鑒定

1.不得以鑒定機(jī)構(gòu)*資質(zhì)等級(jí)而認(rèn)定其出具的鑒定報(bào)告無效

2.價(jià)格鑒定師作出的工程質(zhì)量瑕疵修復(fù)造價(jià)鑒定，不應(yīng)予以采納

3.不應(yīng)以工程造價(jià)鑒定機(jī)構(gòu)未取得《司法鑒定*》而認(rèn)定鑒定結(jié)果無效

4.工程造價(jià)咨詢單位司法鑒定登記并非從事工程造價(jià)鑒定的中介機(jī)構(gòu)具備鑒定資質(zhì)的前提條件

（六）訴訟管轄與仲裁

1.發(fā)包人可以利用仲裁條款抗辯發(fā)包人對(duì)實(shí)際施工人的責(zé)任承擔(dān)

2.以備案的中標(biāo)合同作為確定案件管轄的依據(jù)

3.“可向合同簽訂地法院起訴”應(yīng)當(dāng)視為確定管轄，而非選擇性管轄

4.確認(rèn)施工合同無效，雖不涉及案件標(biāo)的額，也應(yīng)當(dāng)按照合同標(biāo)的額確定管轄法院

（七）違約金與損失賠償

1.在施工合同中，違約金的數(shù)額與工程款本金、尚欠工程價(jià)款無關(guān)

2.違約金和賠償實(shí)際損失可以并處，也可以同時(shí)認(rèn)定

3.合同解除后，合同中約定的違約責(zé)任不再適用

4.基于無效施工合同所主張的違約金、補(bǔ)償金不應(yīng)予以支持

5.逾期支付工程價(jià)款的，承包人主張按約定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金的，ren民法院應(yīng)予以支持

（八）其他

1.發(fā)票不能獨(dú)立作為付款依據(jù)

2.發(fā)包人不應(yīng)以承包人未提供發(fā)票為由拒付工程款

3.行政法規(guī)或部門規(guī)章不得作為認(rèn)定當(dāng)事人違約的依據(jù)

4.建設(shè)工程內(nèi)部承包與轉(zhuǎn)包的區(qū)別

5.勞務(wù)分包和專業(yè)分包的區(qū)別

6.對(duì)于固定總價(jià)包干的合同，約定工程量與圖紙工程量存在差異，應(yīng)如何確定結(jié)算依據(jù)

7.對(duì)于借用資質(zhì)的實(shí)際施工人向發(fā)包人所繳納的履約保證金，承包人不應(yīng)承擔(dān)返還義務(wù)

8.施工單位按照社保機(jī)構(gòu)的返還比例要求建設(shè)單位支付社保費(fèi)用的，應(yīng)予以支持

9.駁回起訴與駁回訴訟請(qǐng)求的區(qū)別

10.生效判決法律適用問題不屬于執(zhí)行異議之訴的審理范圍

11.同一律師事務(wù)所的律師同時(shí)代原、被告參加訴訟不應(yīng)視為法院違反法定程序

12.BOT模式的政府特許經(jīng)營協(xié)議具有民商事法律關(guān)系性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)定性為民商事合同

13.協(xié)議無效不影響協(xié)議當(dāng)事人對(duì)自己權(quán)利的處分

14.發(fā)包人訴請(qǐng)要求承包人提供相應(yīng)發(fā)票，法院依法能否支持

15.發(fā)包人未依約支付工程價(jià)款，承包人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予以支持，合同解除后，質(zhì)保金不應(yīng)予以扣留

16.施工合同解除并不必然導(dǎo)致第三方向發(fā)包人提供的保證義務(wù)解除

17.承包人的保修義務(wù)不因建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而免除

18.是否取得竣工驗(yàn)收備案登記并不能作為認(rèn)定工程是否已竣工驗(yàn)收的依據(jù)

19.發(fā)包人掛靠承包人自行施工，承包人無權(quán)向發(fā)包人主張工程價(jià)款

20.數(shù)份建設(shè)工程施工合同主體相同，項(xiàng)目相同，可以合并審理

21.對(duì)于承包人約定取得但尚未取得的管理費(fèi)，不應(yīng)依據(jù)《建設(shè)工程司法解釋》第四條予以收繳

22.發(fā)包人和承包人未能在合同約定的期限內(nèi)完成工程款結(jié)算的，保證人將不再承擔(dān)保證責(zé)任

23.本證和反證的證明標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的

24.合作開發(fā)房地產(chǎn)中，合作一方不應(yīng)對(duì)尚欠施工單位的工程價(jià)款承擔(dān)連帶責(zé)任

25.對(duì)于建筑材料價(jià)格波動(dòng)，不應(yīng)適用情勢(shì)變更原則對(duì)合同價(jià)款進(jìn)行變更

26.履約保證金的提交期限，不屬于中標(biāo)合同的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，當(dāng)事人可予以變更

27.代建單位同時(shí)為施工單位的，其仍有權(quán)主張代建管理費(fèi)

28.依據(jù)《建設(shè)工程司法解釋》*十六條要求發(fā)包人在欠付工程款范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任的，該責(zé)任的性質(zhì)并非連帶責(zé)任

29.分公司負(fù)責(zé)人以分公司名義申請(qǐng)，個(gè)人與總公司之間簽署借條的行為，應(yīng)當(dāng)視為平等主體之間的借貸關(guān)系，屬于人民法院的受案范圍

第二部分  項(xiàng)目管理中主要干系人溝通及管理

【內(nèi)容簡(jiǎn)介】分析項(xiàng)目管理中溝通出現(xiàn)的問題,提出項(xiàng)目管理的溝通方法。認(rèn)為項(xiàng)目管理出現(xiàn)有效溝通不足、溝通成本過大、溝通時(shí)過于執(zhí)著等問題,提出建立項(xiàng)目溝通計(jì)劃、靈活運(yùn)用各種溝通形式、盡早和主動(dòng)溝通、保持暢通的溝通渠道和建立高效的溝通技巧等方法,以滿足客戶的需要,保證項(xiàng)目順利完成。

一、工程項(xiàng)目管理中常見的溝通對(duì)象

和業(yè)主溝通

和監(jiān)理單位溝通（部分單位沒監(jiān)理）

和項(xiàng)目部的管理職能溝通

和采購部、商務(wù)部、技術(shù)部溝通

和設(shè)備供應(yīng)商溝通

和政府部門的管理職能溝通

和分包施工單位溝通

【注】：以上每點(diǎn)均附案例

二、與業(yè)主溝通過程中，不愿看見的負(fù)面心態(tài)

應(yīng)對(duì)策略：

1、表現(xiàn)傲慢的經(jīng)常是有一定職務(wù)的管理者，需要我方裝低調(diào)點(diǎn)，滿足其虛榮心，不壞事即是成功。

2、怠慢者主要是管事能力差的，需要我方提高管理的水平，他們干的活少，我們就能占的先機(jī)。

3、不原意負(fù)責(zé)任的人往往是膽小不敢做主者，多回避，向關(guān)鍵人物靠攏尋求支持。

4、想占便宜者基本是干活者，視情況施以小利，盡量回避。

5、找茬者往往是我們?cè)谑裁吹胤降米镞^，如果確實(shí)對(duì)我方不利，想辦法真誠溝通，如果作用不大，回避；不輕易在他們面前表態(tài)。

6、找理由拖欠款項(xiàng)者，往往是比較關(guān)鍵的人物，多向這類人匯報(bào)好事，控制工程進(jìn)度，夸大工程難度，尋找?guī)退鉀Q難題的時(shí)機(jī)促進(jìn)雙方的好感。

【注】：以上每點(diǎn)均附案例

三、和監(jiān)理溝通時(shí)，常見的不良心態(tài)

應(yīng)對(duì)策略：

1、恪守規(guī)范者可以通過技術(shù)上的說明和其他技術(shù)力量支持來平衡。

2、技術(shù)性不強(qiáng)的通過技術(shù)溝通倆增加共識(shí)。

3、揩油者可以施以小利獲取諒解。

4、回避責(zé)任者通過文字依據(jù)告知工程收到的影響和責(zé)任結(jié)果，留存依據(jù)。

5、唯業(yè)主馬首是瞻者通過做業(yè)主的工作獲取支持。

大原則：自己要有理，做出理，說出理，才能有理有節(jié)。

【注】：以上每點(diǎn)均附案例

四、公司部門內(nèi)部溝通的基本內(nèi)容及優(yōu)化策略

部門最感興趣的內(nèi)容：項(xiàng)目的回款情況、項(xiàng)目的進(jìn)度、項(xiàng)目的過程驗(yàn)收、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)情況。

優(yōu)化策略：

1、要提高各種報(bào)告的有效性。

2、能表達(dá)出項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的管理成果。

3、提前預(yù)知到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

4、多提供解決問題的方案，讓公司領(lǐng)導(dǎo)層多做選擇題，少做思考題。

5、回款問題是公司生命線，公司的未來必須要走出由生存危機(jī)過度到發(fā)展追求。

【案例3】

優(yōu)化策略：

1、要能夠準(zhǔn)確描述各個(gè)部門的配合需求，防止問題被拖延。

2、特別是商務(wù)性問題，要多和相關(guān)部門溝通，防止公司戰(zhàn)略規(guī)劃不同步，盡管不

3、是責(zé)任性問題，但是工作配合和能力提升的問題，其實(shí)一個(gè)電話就是溝通的最好手段。

4、現(xiàn)場(chǎng)工程情況多用圖片報(bào)告描述，這樣工作效率更高。

5、多提供解決思路方案。

【注】：以上每點(diǎn)均附案例

六、和供貨商溝通的常見難題及優(yōu)化策略

常見難題：

優(yōu)化策略：

1、要準(zhǔn)確描述好機(jī)械設(shè)備的問題。

2、做好開箱檢查的記錄和照片保存，防止扯皮。

3、最優(yōu)秀的管理是全過程的管理，發(fā)貨前要主動(dòng)和采購部溝通設(shè)備的發(fā)貨前檢查事宜。

4、提前看到發(fā)貨單的清單對(duì)現(xiàn)在來說不是難事，有利于發(fā)貨前的清單化檢查設(shè)備質(zhì)量。

5、要防止供貨商里面有些遺漏的安裝項(xiàng)沒有包括的合同中，造成現(xiàn)場(chǎng)的被動(dòng)。

【注】：以上每點(diǎn)均附案例

七、和政府職能部門溝通的困難

困難：

應(yīng)對(duì)策略：

1、和政府部門進(jìn)行溝通，是個(gè)漫長(zhǎng)的過程，而且彈性很強(qiáng)，一著不慎，可能被收取高額沒必要的費(fèi)用，因此避免急于進(jìn)入業(yè)務(wù)談判階段，要借助當(dāng)?shù)睾彤?dāng)?shù)貥I(yè)主的力量來了解清楚，搞清楚關(guān)鍵領(lǐng)導(dǎo)再做公關(guān)方向的決定。

2、要明確意識(shí)到涉及工程中驗(yàn)收相關(guān)的關(guān)鍵部門，避免跑錯(cuò)廟，拜錯(cuò)菩薩，造成業(yè)務(wù)受阻。

3、合同中盡量把證件類的辦理交由業(yè)主辦理，減輕工程中的風(fēng)險(xiǎn)（業(yè)務(wù)商務(wù)部門簽合同時(shí)應(yīng)注意，項(xiàng)目部總結(jié)辦事的流程）。

【注】：以上每點(diǎn)均附案例

八、和分包單位溝通可能的困難

應(yīng)對(duì)策略：

1、分包單位和供應(yīng)商表面上是工程中的乙方，但要清楚意識(shí)到無利不起早，一般說來他們最容易干的事情是想辦法偷工減料，拖延施工等要挾工程加價(jià)。

2、要做到心中有數(shù)，安排有序，避免工程中的交叉扯皮。

3、多看圖紙，努力提高技術(shù)水平，給施工單位專業(yè)的技術(shù)指導(dǎo)能夠提高自己的形象和提高自己的指揮能力。

【注】：以上每點(diǎn)均附案例