主講老師: | 朱奇 | |
課時(shí)安排: | 1天/6小時(shí) | |
學(xué)習(xí)費(fèi)用: | 面議 | |
課程預(yù)約: | 隋老師 (微信同號(hào)) | |
課程簡(jiǎn)介: | “房地產(chǎn)是指覆蓋土地并永久附著于土地的一類實(shí)物,一般也被稱為不動(dòng)產(chǎn)。隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展,房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分,購(gòu)買房地產(chǎn)被作為一種重要的投資方式?!?/td> | |
內(nèi)訓(xùn)課程分類: | 綜合管理 | 人力資源 | 市場(chǎng)營(yíng)銷 | 財(cái)務(wù)稅務(wù) | 基層管理 | 中層管理 | 領(lǐng)導(dǎo)力 | 管理溝通 | 薪酬績(jī)效 | 企業(yè)文化 | 團(tuán)隊(duì)管理 | 行政辦公 | 公司治理 | 股權(quán)激勵(lì) | 生產(chǎn)管理 | 采購(gòu)物流 | 項(xiàng)目管理 | 安全管理 | 質(zhì)量管理 | 員工管理 | 班組管理 | 職業(yè)技能 | 互聯(lián)網(wǎng)+ | 新媒體 | TTT培訓(xùn) | 禮儀服務(wù) | 商務(wù)談判 | 演講培訓(xùn) | 宏觀經(jīng)濟(jì) | 趨勢(shì)發(fā)展 | 金融資本 | 商業(yè)模式 | 戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng) | 法律風(fēng)險(xiǎn) | 沙盤模擬 | 國(guó)企改革 | 鄉(xiāng)村振興 | 黨建培訓(xùn) | 保險(xiǎn)培訓(xùn) | 銀行培訓(xùn) | 電信領(lǐng)域 | 房地產(chǎn) | 國(guó)學(xué)智慧 | 心理學(xué) | 情緒管理 | 時(shí)間管理 | 目標(biāo)管理 | 客戶管理 | 店長(zhǎng)培訓(xùn) | 新能源 | 數(shù)字化轉(zhuǎn)型 | 工業(yè)4.0 | 電力行業(yè) | | |
更新時(shí)間: | 2023-11-13 15:29 |
傳統(tǒng)意義上的好地段往往指:
商業(yè)物業(yè)處在城市中心或臨近城市的中心商業(yè)區(qū);
處在商業(yè)有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危蚴桥R近交通樞紐的地方(火車
站,長(zhǎng)途汽車站等);
十字路口等人流匯聚之地。
4、規(guī)模性
在規(guī)模效應(yīng)中,需要特別指出的是規(guī)模的邊際效應(yīng),規(guī)模在擴(kuò)張到一定程度后,其規(guī)模的邊際效應(yīng)就會(huì)降低,所以規(guī)模并非越大越好。
5、布局性
(1)在市場(chǎng)完善的硬件設(shè)施中,布局尤為重要,一個(gè)暢通的設(shè)計(jì)、切合實(shí)際的布局會(huì)使一個(gè)市場(chǎng)最快地步入良性運(yùn)營(yíng)狀態(tài);反之,很多類似迷宮的設(shè)計(jì),卻適得其反。
(2)市場(chǎng)布局中通道的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為2.4m寬,各主通道可達(dá)2.8m、3m、3.6m或更寬,而輔通道為2.2m、2m、1.8m、1.5m,具體可根據(jù)不同區(qū)域的人流有所增減,主輔有所分明。
(3)在布局中如何甄別優(yōu)質(zhì)攤位位置有以下6個(gè)方法:
人流量大。
攤位展示性強(qiáng),即把角或展面寬的攤位,把角攤位可有兩個(gè)展示面。
標(biāo)識(shí)性強(qiáng),即在市場(chǎng)中有明顯標(biāo)識(shí)易于記憶的商鋪。
人流儲(chǔ)積空間大,即商鋪前場(chǎng)地空間易于消費(fèi)者駐留。
購(gòu)物習(xí)慣性。如直線通道的黃金點(diǎn)。
相鄰物業(yè)價(jià)值性。如相鄰是品牌店、主力店,其較多顧客流量對(duì)相鄰店的生意就有帶動(dòng)性作用。
6、硬件性
硬件性的內(nèi)容主要包括建筑物本身的功能性及展示性(室內(nèi)及室外)。
(1)功能性
(2)展示性
7、穩(wěn)定性
市場(chǎng)的穩(wěn)定性主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面:
(1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性
(2)手續(xù)的穩(wěn)定性
(3)建筑物硬件的穩(wěn)定性
(4)商圈的穩(wěn)定性
8、人氣
人流、車流和交通狀況,這3部分合稱為人氣的表現(xiàn)。人氣包括商戶
人氣和消費(fèi)者人氣兩個(gè)方面。
9、資源性
10、競(jìng)爭(zhēng)與兼容性
(1)競(jìng)爭(zhēng)性
(2)兼容性
11、商圈分析
按照市場(chǎng)消費(fèi)屬性可分為綜合性區(qū)域消費(fèi)類市場(chǎng)和各類專業(yè)性市場(chǎng)。
(1)商圈的界定方法主要有:同心圓法、行車時(shí)間法、路線調(diào)查法。
(2)商圈分析需要在商圈界定完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行,其主要方法有:
比率人口相乘法
單位零售房地產(chǎn)面積商品零售額比率比較法
房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)法
(3) 商圈分析的分析步驟
確定市場(chǎng)類型。
研究市場(chǎng)商品服務(wù)范圍(街道、城市、地區(qū)),確定商圈范圍。
調(diào)查在商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有該種類型市場(chǎng)的商業(yè)樓面,包括已經(jīng)出租的樓面、控制樓面的總量;調(diào)查商圈范圍內(nèi)的人口數(shù)量,居民收入和消費(fèi)狀況及單位樓面的租(售)價(jià)格。
研究人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)狀況,分析商圈內(nèi)可以支撐的總的商業(yè)樓面面積。
比較商圈現(xiàn)有的商業(yè)樓面與該商圈可支撐的總的商業(yè)樓面之間的差異,從而發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)潛力。
根據(jù)商圈外的具體情況進(jìn)行研究,并對(duì)上述開發(fā)潛力作進(jìn)一步修正。
(4) 核心商圈與輻射商圈
核心商圈為項(xiàng)目所在區(qū)域的商圈,其主要分析商圈中商戶的總量、總經(jīng)營(yíng)面積、各業(yè)態(tài)量、各業(yè)態(tài)細(xì)分狀況、各市場(chǎng)的硬件條件、租金、售價(jià)、使用權(quán)價(jià)、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、付款方式、主流攤位規(guī)格、各服務(wù)業(yè)態(tài)、商圈內(nèi)各市場(chǎng)的硬件、軟件的差異化等,通過對(duì)這些數(shù)據(jù)的核算,得出項(xiàng)目的支撐,這也是所有參數(shù)分析中的關(guān)鍵所在。
轉(zhuǎn)讓費(fèi)=(市場(chǎng)攤位一手租金-二手租金)*5
12、人口分析
在商業(yè)地產(chǎn)的宏觀分析中有地緣與人口的關(guān)系及人口與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。在地產(chǎn)項(xiàng)目中則涉及商圈內(nèi)人口的關(guān)系,即小區(qū)域范圍的人口關(guān)系,在市場(chǎng)中人口分為消費(fèi)者和商戶兩個(gè)部分。
(1)消費(fèi)者分析
(2)商戶分析
在商戶分析中,尤其對(duì)于區(qū)域商戶的認(rèn)同習(xí)慣性要側(cè)重分析。
13、人性
以上12項(xiàng)參數(shù)都是硬性的,只有人性是可塑的、變化的。
14、十三參數(shù)使用要點(diǎn)
(1)SWOT分析方法
優(yōu)勢(shì)
劣勢(shì)
機(jī)會(huì)
威脅
(2)十三參數(shù)使用方法要點(diǎn):
:人性是一切的基礎(chǔ),“人和”是最重要的。
時(shí)機(jī)性與進(jìn)程性是限制參數(shù),它是項(xiàng)目的最前提的條件。
地段性、商圈分析、人口分析、人氣是項(xiàng)目的地緣屬性。
規(guī)模性、硬件性、布局性、資源性都是運(yùn)作團(tuán)隊(duì)和執(zhí)行操作能力
對(duì)技術(shù)面的把控。
穩(wěn)定性與資源性是對(duì)后期運(yùn)營(yíng)和管理進(jìn)行考察的屬性。
競(jìng)爭(zhēng)與兼容性是對(duì)“地利”各參數(shù)作優(yōu)劣分析的綜合評(píng)判。
地段性與規(guī)模性相比,規(guī)模性大于地段性。
規(guī)模達(dá)到壟斷后,下一個(gè)階段就由行業(yè)進(jìn)程性打破。
地段性與資源性相比,資源性在產(chǎn)生突發(fā)因素的情況下大于地段
性;而在正常情況下,地段性則大于資源性。
任何屬性中,如違反進(jìn)程性,其他屬性的作用將削減。
地段性、規(guī)模性、布局性中,規(guī)模性最強(qiáng),其次在同質(zhì)下的布局
性,然后是地段性,布局性有時(shí)與地段性同等重要。
就硬件性與地段性而言,租金是不由硬件性而改變的,租金是由
商業(yè)的支撐關(guān)系(即商圈分析與人口分析推算出支撐)所決定的,對(duì)硬
件性需求不是特別明顯。支撐是商業(yè)地產(chǎn)的核心,商圈分析和人口分析
是十三參數(shù)分析的核心。
資源性強(qiáng)的行業(yè),其市場(chǎng)兼容性就差。
參數(shù)分析是一項(xiàng)充滿挑戰(zhàn)與魅力的工作,在實(shí)際情況中,應(yīng)根據(jù)市
場(chǎng)需要靈活運(yùn)用,不斷潛心體會(huì)、融匯貫通。
四、商業(yè)房地產(chǎn)投資技術(shù)分析方法
定性分析則是通過對(duì)商戶和消費(fèi)者做有針對(duì)性的訪談問卷,在“質(zhì)”的方面進(jìn)行定位分析,即得出大廈定位、商戶定位和消費(fèi)者定位的依據(jù)。
通過定性訪談,可以了解商戶的需求及意愿,為大廈定位打下基礎(chǔ)。而通過對(duì)消費(fèi)者的訪淡,即可以了解消費(fèi)者的意愿。核心商圈及輻射商圈內(nèi)的消費(fèi)者都要進(jìn)行訪談,其中要注意訪談的量,一般要超過100位。對(duì)商戶的訪談,就主要是針對(duì)目標(biāo)商戶群,以核心商圈為主。
定性分析主要針對(duì)兩部分,即商戶和消費(fèi)者。通過對(duì)商戶的問卷訪談對(duì)市場(chǎng)定位、商戶定位和產(chǎn)品定位都有參考作用。而通過對(duì)消費(fèi)者定性訪談也可為市場(chǎng)消費(fèi)者的定位提供參照。
五、商業(yè)房地產(chǎn)投資運(yùn)作模式
從目前國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀來看,最核心的問題是開發(fā)商的短期變現(xiàn)和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)之間的矛盾,這是一個(gè)階段性的問題
1、定單式的開發(fā)模式,其中以幾年前萬達(dá)地產(chǎn)的開發(fā)模式為代表。
2、單一的出售模式。
3、出售后統(tǒng)一管理或者叫售后返租和包租。
4、以租代售。
5、開發(fā)商出售加持有。
6、開發(fā)商完全持有。
六、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)
七、商業(yè)項(xiàng)目籌備期、蓄水期、預(yù)熱期、強(qiáng)銷期、持銷期、開業(yè)期、養(yǎng)市期各個(gè)時(shí)期的特點(diǎn)和模式探討
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