傳統(tǒng)意義上的好地段往往指:

商業(yè)物業(yè)處在城市中心或臨近城市的中心商業(yè)區(qū)；

處在商業(yè)有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危蚴桥R近交通樞紐的地方（火車

站，長(zhǎng)途汽車站等）；

十字路口等人流匯聚之地。

4、規(guī)模性

在規(guī)模效應(yīng)中，需要特別指出的是規(guī)模的邊際效應(yīng)，規(guī)模在擴(kuò)張到一定程度后，其規(guī)模的邊際效應(yīng)就會(huì)降低，所以規(guī)模并非越大越好。

5、布局性

(1)在市場(chǎng)完善的硬件設(shè)施中，布局尤為重要，一個(gè)暢通的設(shè)計(jì)、切合實(shí)際的布局會(huì)使一個(gè)市場(chǎng)最快地步入良性運(yùn)營(yíng)狀態(tài)；反之，很多類似迷宮的設(shè)計(jì)，卻適得其反。

(2)市場(chǎng)布局中通道的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為2.4m寬，各主通道可達(dá)2.8m、3m、3.6m或更寬，而輔通道為2.2m、2m、1.8m、1.5m，具體可根據(jù)不同區(qū)域的人流有所增減，主輔有所分明。

(3)在布局中如何甄別優(yōu)質(zhì)攤位位置有以下6個(gè)方法：

人流量大。

攤位展示性強(qiáng)，即把角或展面寬的攤位，把角攤位可有兩個(gè)展示面。

標(biāo)識(shí)性強(qiáng)，即在市場(chǎng)中有明顯標(biāo)識(shí)易于記憶的商鋪。

人流儲(chǔ)積空間大，即商鋪前場(chǎng)地空間易于消費(fèi)者駐留。

購(gòu)物習(xí)慣性。如直線通道的黃金點(diǎn)。

相鄰物業(yè)價(jià)值性。如相鄰是品牌店、主力店，其較多顧客流量對(duì)相鄰店的生意就有帶動(dòng)性作用。

6、硬件性

硬件性的內(nèi)容主要包括建筑物本身的功能性及展示性（室內(nèi)及室外）。

(1)功能性

(2)展示性

7、穩(wěn)定性

市場(chǎng)的穩(wěn)定性主要表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面:

（1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性

（2）手續(xù)的穩(wěn)定性

（3）建筑物硬件的穩(wěn)定性

（4）商圈的穩(wěn)定性

8、人氣

人流、車流和交通狀況，這3部分合稱為人氣的表現(xiàn)。人氣包括商戶

人氣和消費(fèi)者人氣兩個(gè)方面。

9、資源性

10、競(jìng)爭(zhēng)與兼容性

（1）競(jìng)爭(zhēng)性

（2）兼容性

11、商圈分析

按照市場(chǎng)消費(fèi)屬性可分為綜合性區(qū)域消費(fèi)類市場(chǎng)和各類專業(yè)性市場(chǎng)。

（1）商圈的界定方法主要有：同心圓法、行車時(shí)間法、路線調(diào)查法。

(2)商圈分析需要在商圈界定完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行，其主要方法有：

 比率人口相乘法　

 單位零售房地產(chǎn)面積商品零售額比率比較法

 房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)法

(3) 商圈分析的分析步驟

確定市場(chǎng)類型。

研究市場(chǎng)商品服務(wù)范圍（街道、城市、地區(qū)），確定商圈范圍。

調(diào)查在商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有該種類型市場(chǎng)的商業(yè)樓面，包括已經(jīng)出租的樓面、控制樓面的總量；調(diào)查商圈范圍內(nèi)的人口數(shù)量，居民收入和消費(fèi)狀況及單位樓面的租（售）價(jià)格。

研究人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)狀況，分析商圈內(nèi)可以支撐的總的商業(yè)樓面面積。

比較商圈現(xiàn)有的商業(yè)樓面與該商圈可支撐的總的商業(yè)樓面之間的差異，從而發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)潛力。

根據(jù)商圈外的具體情況進(jìn)行研究，并對(duì)上述開發(fā)潛力作進(jìn)一步修正。

(4) 核心商圈與輻射商圈

核心商圈為項(xiàng)目所在區(qū)域的商圈，其主要分析商圈中商戶的總量、總經(jīng)營(yíng)面積、各業(yè)態(tài)量、各業(yè)態(tài)細(xì)分狀況、各市場(chǎng)的硬件條件、租金、售價(jià)、使用權(quán)價(jià)、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、付款方式、主流攤位規(guī)格、各服務(wù)業(yè)態(tài)、商圈內(nèi)各市場(chǎng)的硬件、軟件的差異化等，通過對(duì)這些數(shù)據(jù)的核算，得出項(xiàng)目的支撐，這也是所有參數(shù)分析中的關(guān)鍵所在。

轉(zhuǎn)讓費(fèi)=（市場(chǎng)攤位一手租金-二手租金）*5

12、人口分析

在商業(yè)地產(chǎn)的宏觀分析中有地緣與人口的關(guān)系及人口與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。在地產(chǎn)項(xiàng)目中則涉及商圈內(nèi)人口的關(guān)系，即小區(qū)域范圍的人口關(guān)系，在市場(chǎng)中人口分為消費(fèi)者和商戶兩個(gè)部分。

（1）消費(fèi)者分析

（2）商戶分析

在商戶分析中，尤其對(duì)于區(qū)域商戶的認(rèn)同習(xí)慣性要側(cè)重分析。

13、人性

以上12項(xiàng)參數(shù)都是硬性的，只有人性是可塑的、變化的。

14、十三參數(shù)使用要點(diǎn)

（1）SWOT分析方法

優(yōu)勢(shì)

劣勢(shì)

機(jī)會(huì)

威脅

（2）十三參數(shù)使用方法要點(diǎn)：

:人性是一切的基礎(chǔ)，“人和”是最重要的。

時(shí)機(jī)性與進(jìn)程性是限制參數(shù)，它是項(xiàng)目的最前提的條件。

地段性、商圈分析、人口分析、人氣是項(xiàng)目的地緣屬性。

規(guī)模性、硬件性、布局性、資源性都是運(yùn)作團(tuán)隊(duì)和執(zhí)行操作能力

對(duì)技術(shù)面的把控。

穩(wěn)定性與資源性是對(duì)后期運(yùn)營(yíng)和管理進(jìn)行考察的屬性。

競(jìng)爭(zhēng)與兼容性是對(duì)“地利”各參數(shù)作優(yōu)劣分析的綜合評(píng)判。

地段性與規(guī)模性相比，規(guī)模性大于地段性。

規(guī)模達(dá)到壟斷后，下一個(gè)階段就由行業(yè)進(jìn)程性打破。

地段性與資源性相比，資源性在產(chǎn)生突發(fā)因素的情況下大于地段

性；而在正常情況下，地段性則大于資源性。

任何屬性中，如違反進(jìn)程性，其他屬性的作用將削減。

地段性、規(guī)模性、布局性中，規(guī)模性最強(qiáng)，其次在同質(zhì)下的布局

性，然后是地段性，布局性有時(shí)與地段性同等重要。

就硬件性與地段性而言，租金是不由硬件性而改變的，租金是由

商業(yè)的支撐關(guān)系（即商圈分析與人口分析推算出支撐）所決定的，對(duì)硬

件性需求不是特別明顯。支撐是商業(yè)地產(chǎn)的核心，商圈分析和人口分析

是十三參數(shù)分析的核心。

資源性強(qiáng)的行業(yè)，其市場(chǎng)兼容性就差。

參數(shù)分析是一項(xiàng)充滿挑戰(zhàn)與魅力的工作，在實(shí)際情況中，應(yīng)根據(jù)市

場(chǎng)需要靈活運(yùn)用，不斷潛心體會(huì)、融匯貫通。

四、商業(yè)房地產(chǎn)投資技術(shù)分析方法

定性分析則是通過對(duì)商戶和消費(fèi)者做有針對(duì)性的訪談問卷，在“質(zhì)”的方面進(jìn)行定位分析，即得出大廈定位、商戶定位和消費(fèi)者定位的依據(jù)。

通過定性訪談，可以了解商戶的需求及意愿，為大廈定位打下基礎(chǔ)。而通過對(duì)消費(fèi)者的訪淡，即可以了解消費(fèi)者的意愿。核心商圈及輻射商圈內(nèi)的消費(fèi)者都要進(jìn)行訪談，其中要注意訪談的量，一般要超過100位。對(duì)商戶的訪談，就主要是針對(duì)目標(biāo)商戶群，以核心商圈為主。

定性分析主要針對(duì)兩部分，即商戶和消費(fèi)者。通過對(duì)商戶的問卷訪談對(duì)市場(chǎng)定位、商戶定位和產(chǎn)品定位都有參考作用。而通過對(duì)消費(fèi)者定性訪談也可為市場(chǎng)消費(fèi)者的定位提供參照。

五、商業(yè)房地產(chǎn)投資運(yùn)作模式

從目前國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀來看，最核心的問題是開發(fā)商的短期變現(xiàn)和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)之間的矛盾，這是一個(gè)階段性的問題

1、定單式的開發(fā)模式，其中以幾年前萬達(dá)地產(chǎn)的開發(fā)模式為代表。

2、單一的出售模式。

3、出售后統(tǒng)一管理或者叫售后返租和包租。

4、以租代售。

5、開發(fā)商出售加持有。

6、開發(fā)商完全持有。

六、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)

七、商業(yè)項(xiàng)目籌備期、蓄水期、預(yù)熱期、強(qiáng)銷期、持銷期、開業(yè)期、養(yǎng)市期各個(gè)時(shí)期的特點(diǎn)和模式探討