一、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)的涉稅分析分析與防控

1、債資比例的選擇及資本弱化的涉稅風(fēng)險分析與防控

2、投資者投資未到位的涉稅風(fēng)險分析防控

3、以土地作價投資的涉稅風(fēng)險分析與防控

4、房地產(chǎn)加建筑設(shè)立模式的涉稅風(fēng)險與防控

5、籌建期及籌建費(fèi)用攤銷的涉稅風(fēng)險分析與防控

6、分公司與子公司模式選擇的涉稅風(fēng)險分析

二、土地取得環(huán)節(jié)的涉稅風(fēng)險分析與防控

1、土地取得環(huán)節(jié)涉及契稅的風(fēng)險分析

2、土地出讓合同簽訂中涉及主體變更的涉稅風(fēng)險分析

3、土地出讓合同中是否約定土地交付日期的涉稅風(fēng)險分析

4、土地閑置費(fèi)的涉稅風(fēng)險分析

5、受讓股權(quán)取得土地的涉稅風(fēng)險分析與防控

6、政府返還土地款的涉稅風(fēng)險分析與防控

7、毛地、與凈地出讓中涉及拆遷安置義務(wù)的涉稅風(fēng)險分析與防控

8、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的涉稅風(fēng)險分析與防控

9、轉(zhuǎn)讓在建工程的涉稅風(fēng)險分析與防控

10、政府收回土地中應(yīng)關(guān)注的涉稅風(fēng)險

11、合作建房中土地成本確認(rèn)的涉稅風(fēng)險分析與防控

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作模式選擇的涉稅風(fēng)險分析與防控

1、“聯(lián)營”與“聯(lián)建”模式的法律風(fēng)險分析

2、真合作建房與假合作建房的甄別

3、合作建房中涉及的涉稅風(fēng)險與防控

4、合作開發(fā)中利潤分成模式選擇的涉稅風(fēng)險分析

5、“代建”模式的涉稅風(fēng)險分析與防控

四、開發(fā)環(huán)節(jié)的涉稅風(fēng)險分析與防控

1、成本對象確定的涉稅風(fēng)險分析與防控

2、拆遷安置成本扣除的涉稅風(fēng)險分析與防控

3、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本確定中應(yīng)關(guān)注的幾大問題

4、甲供材處理的涉稅風(fēng)險分析與防控(材料和設(shè)備如何區(qū)分)

5、預(yù)提費(fèi)用的涉稅風(fēng)險與防控(園林綠化費(fèi)可以預(yù)提嗎)

6、支付境外設(shè)計費(fèi)的涉稅風(fēng)險分析與防控

7、支付技術(shù)使用費(fèi)中的涉稅風(fēng)險分析與防控

8、支付其他境內(nèi)銷售代理費(fèi)、傭金、監(jiān)理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等問題的涉稅風(fēng)險分析與防控

9、售樓處的涉稅風(fēng)險分析與防控

10、 車庫、車位(地上、地下)處理中的涉稅風(fēng)險分析與防控

11、開發(fā)環(huán)節(jié)支付利息的涉稅風(fēng)險分析與防控

12、項(xiàng)目成本分?jǐn)偟纳娑愶L(fēng)險分析與防控

13、配套設(shè)施涉稅處理的分析

14、紅線外建設(shè)費(fèi)用的涉稅風(fēng)險分析與防控

15、開發(fā)環(huán)節(jié)涉及發(fā)票問題的整體風(fēng)險分析與防控

16、開發(fā)環(huán)節(jié)涉及其他地方各稅的風(fēng)險分析與防控

五、銷售環(huán)節(jié)的涉稅風(fēng)險分析與防控

1、完工產(chǎn)品收入確認(rèn)的涉稅風(fēng)險分析與防控

2、定金與、訂金、誠意金、選房卡的涉稅風(fēng)險分析

3、不同收款模式下地產(chǎn)企業(yè)收入確定的方法

4、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品出租中的涉稅風(fēng)險分析與防控(一次性收取租金、免租期)

5、精裝修房裝修款項(xiàng)分拆的涉稅風(fēng)險及防控

6、房地產(chǎn)不同促銷模式涉稅風(fēng)險分析及防控(代墊首付、購房凡稅、打折促銷、買房贈車、電器、裝修等)

7、售后回購、商業(yè)地產(chǎn)售后回租涉稅風(fēng)險的分析及防控

8、房地產(chǎn)企業(yè)為其他企業(yè)、行政單位建房銷售給內(nèi)部人員涉稅風(fēng)險的分析與防控

9、違約金收付中的涉稅風(fēng)險分析與防控

10、視同銷售中涉及的稅收風(fēng)險分析(以房地產(chǎn)對外投資需要視同銷售嗎)

11、假按揭銷售模式的涉稅風(fēng)險分析及防控

12、無產(chǎn)權(quán)車庫、車位銷售的涉稅風(fēng)險分析與防控

六、產(chǎn)品交付前后的涉稅風(fēng)險分析與防控

1、預(yù)售面積與實(shí)際交付面積不一致處理中的涉稅風(fēng)險分析及防控

2、空置房管理費(fèi)及前期物業(yè)補(bǔ)貼的涉稅風(fēng)險及防控

3、物業(yè)企業(yè)收取停車位租金的涉稅風(fēng)險分析及防控

4、物業(yè)公司代收費(fèi)用(代收水、電費(fèi))的涉稅風(fēng)險分析及防控(是否增值稅上視同銷售)

5、酬金式物業(yè)管理公司營業(yè)稅的繳納方式

6、物業(yè)公司一次性收取跨期物業(yè)費(fèi)的涉稅風(fēng)險分析

七、土地增值稅清算中疑難問題的涉稅風(fēng)險分析及防控

1、精裝修房中可移動設(shè)施的土地增值稅扣除問題

2、土地增值稅清算單位與核算單位的區(qū)分問題分析

3、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)適房配套商業(yè)地產(chǎn)的土地增值稅清算涉稅風(fēng)險分析

4、房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)紅線外政府配套項(xiàng)目的土地增值稅涉稅風(fēng)險分析

5、車庫、車位土地增值稅涉稅風(fēng)險分析

6、代扣費(fèi)用的加計扣除涉稅風(fēng)險分析

7、土地增值稅清算中如何區(qū)分新房、舊房及其涉稅風(fēng)險分析

8、土地增值稅是否存在二次清算問題

9、多種業(yè)態(tài)清算單位中土地增值稅涉稅風(fēng)險分析

10、集體土地建房涉稅風(fēng)險分析

八、2011 年房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算清繳涉稅風(fēng)險分析及防控

1、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除涉稅風(fēng)險分析及防控

2、房地產(chǎn)企業(yè)利息所得稅扣除涉稅風(fēng)險分析及防控

3、員工工作服的企業(yè)所得稅扣除問題

4、工會經(jīng)費(fèi)扣除的涉稅問題

5、企業(yè)撤回或減少投資的涉稅風(fēng)險分析

6、如何把握提供有效憑證的時間問題

7、地產(chǎn)企業(yè)注銷前涉稅風(fēng)險的分析

8、地產(chǎn)企業(yè)次性取得財產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓收入的涉稅風(fēng)險分析

10、查增應(yīng)稅所得的虧損彌補(bǔ)問題分析

11、限售股轉(zhuǎn)讓涉稅風(fēng)險分析

12、國債投資業(yè)務(wù)的涉稅風(fēng)險分析

13、地產(chǎn)企業(yè)分配現(xiàn)金股利、送股:轉(zhuǎn)股涉稅風(fēng)險分析

14、企業(yè)投資者與企業(yè)資金往來涉稅風(fēng)險分析及防控

15、稅務(wù)機(jī)關(guān)在匯算檢查中關(guān)注的房地產(chǎn)企業(yè)稅收問題

九、地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險分析及防控

1、地產(chǎn)企業(yè)融資模式介紹

2、銀行貸款融資模式涉稅風(fēng)險及防控(內(nèi)資、外資)

3、發(fā)行債券融資方式涉稅風(fēng)險分析及防控

4、資金池、財務(wù)公司融資模式的涉稅風(fēng)險分析及防控

5、地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債的涉稅風(fēng)險分析及防控

6、信托融資方式涉稅風(fēng)險分析及防控(貸款類信托、股權(quán)類信托)

7、地產(chǎn)基金融資模式涉稅風(fēng)險分析及防控

8、合作開發(fā)融資涉稅風(fēng)險分析及防控

9、金融租賃融資模式涉稅風(fēng)險分析及防控

10、房地產(chǎn)典當(dāng)融資涉稅風(fēng)險分析及防控

11、私募基金融資涉稅風(fēng)險分析及防控

12、境內(nèi)上市、定向增發(fā)融資涉稅風(fēng)險分析及防控

13、境外上市融資涉稅風(fēng)險分析及防控

六方面詳解房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)：嚴(yán)打炒房 保護(hù)剛需

青島新聞綜合廣播FM1076 4天前

10月23日，全國人大常委會授權(quán)國務(wù)院，在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

此次改革的思路清晰，即國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。試點(diǎn)期限為五年，自國務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)地區(qū)征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅，土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。

房地產(chǎn)稅若開始征收，不少網(wǎng)友較為擔(dān)心的是，對于如今剛需購房者影響大嗎？多位業(yè)內(nèi)專家表示，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，主要還是為了遏制投機(jī)性購房行為，即打擊炒房客，以此對于普通老百姓居住性需求的購房予以保護(hù)。

詳解房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)

1

為什么要加快改革試點(diǎn)

“房地產(chǎn)稅在我國的稅費(fèi)體系里屬于十分重要的一個環(huán)節(jié)，立法周期是相對比較漫長的，推進(jìn)的時候亦需要嚴(yán)謹(jǐn)嚴(yán)密，試點(diǎn)是很重要的試金石?！北本┓▽W(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣指出，如今，房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程又往前邁了一大步。

王玉臣表示，改革試點(diǎn)的目的主要有三個：第一個是積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革。

第二個目的是，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用。

王玉臣稱，房住不炒是這些年國家一直在強(qiáng)調(diào)的，房地產(chǎn)稅是調(diào)控樓市，打擊炒房，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)的有力措施。同時，對土地使用權(quán)進(jìn)行依法納稅，也可以進(jìn)一步引導(dǎo)土地資源集約利用。

第三個目的則是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，這意味著房地產(chǎn)稅的改革，不能簡單理解為財政體系的改革，而要將其和住房制度改革、促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展等進(jìn)行聯(lián)系。不僅僅是屬于稅收財政體系內(nèi)的，更是推動樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的重要手段。

2

改革試點(diǎn)，明確哪些核心問題？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)反復(fù)強(qiáng)調(diào)，改革本身堅(jiān)持社會公平公正的導(dǎo)向。

此次改革明確了試點(diǎn)城市改革的核心，包括居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，而不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。

改革釋放三個明確思路。第一、改革的核心是居住用的住宅項(xiàng)目，這是當(dāng)前老百姓最為關(guān)注的內(nèi)容。第二、非居住用房地產(chǎn)本身有房產(chǎn)稅一說，此次試點(diǎn)城市會從房產(chǎn)稅的試點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)稅的改革。第三、農(nóng)村住房不納入改革，當(dāng)前改革是指國有建設(shè)用地的相關(guān)住房。

與此同時，中國豪宅研究院院長城市運(yùn)營專家朱曉紅也向記者分析，改革重點(diǎn)是厘清稅費(fèi)，避免錯征、漏征、重復(fù)征，有效調(diào)節(jié)貧富差距，讓過多占用住房資源多繳稅，避免錢多房多，錢少房少無房住現(xiàn)象的出現(xiàn)，從而落實(shí)房子是用來住的，不是用來囤的，更不是用來炒的政策。

3

對房價影響有多大

王玉臣覺得，這次改革的重點(diǎn)是明確了房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的啟動，以及征收對象、如何落實(shí)、試點(diǎn)期限等房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的核心問題，提綱挈領(lǐng)，為房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)提供了法律依據(jù)?！岸唐趦?nèi)對二手房價可能會有一些影響，但是長期來看，整個行業(yè)終將趨于健康平穩(wěn)?！蓖跤癯颊f到。

從實(shí)際市場來看，王玉臣觀察到，近期，伴隨著房地產(chǎn)稅推進(jìn)的消息傳來，在一些一線城市，比如上海、北京、廣州，不少有多套房的業(yè)主已經(jīng)開始集中掛牌出售。一手房影響相對于二手房要柔和一些，因?yàn)閲业囊皇址渴遣捎玫匿N售備案制，價格是需要提前到政府部門進(jìn)行備案的，而且要以備案價為準(zhǔn)，不得擅自大幅變動銷售價格。

但是整體來看，他認(rèn)為，從官方數(shù)據(jù)可以看出，不少城市的一手房價出現(xiàn)了一定程度的下降。不過，從長遠(yuǎn)來看，不會一直下降下去，最終的走向還是趨于理性消費(fèi)，趨于房價健康平穩(wěn)。

4

對剛需住房是否有影響？

這次開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，特別明確規(guī)定了此次授權(quán)的試點(diǎn)期限為5年，時間已經(jīng)進(jìn)入了倒計時狀態(tài)。多位專家表示，對剛需住房可能影響不是特別大，影響最大的，恐怕是多套房或者人均面積比較大的業(yè)主。

王玉臣說：“因?yàn)楸旧矸康禺a(chǎn)稅法的一個核心目的，就是為了共同富裕?！?/span>

盤古智庫高級研究員江瀚持有相似的觀點(diǎn)，此次房地產(chǎn)稅改革目標(biāo)明確，炒房或?qū)茈y獲利，甚至于將會有巨大的成本損失。

他談到，未來房產(chǎn)稅這種存量稅的形式，將有可能進(jìn)一步改變當(dāng)前房地產(chǎn)的市場，從長期的角度來說，在房產(chǎn)稅全面推行的趨勢之下，在大量的擁有住房而且是處于空置狀態(tài)的話，將很有可能被征收高額的房產(chǎn)稅，從而增加炒房者的炒房成本。

5

一二線城市影響有何不同？

“開征房地產(chǎn)稅，可能對總體一手房和二手房新建商品房價格、供應(yīng)量產(chǎn)生影響。”

我愛我家控股研究院院長蔡宗翰告訴記者，試點(diǎn)城市持有二套以上或是大戶型的二手房存量推入市場，降低商品房銷售價格外，同時對于房企特別是在二線、三線之后開發(fā)的企業(yè)增加去化率（即是在一定時間段內(nèi)的銷售率，在房地產(chǎn)領(lǐng)域稱為銷售率）的成本。

必須強(qiáng)調(diào)的，若試點(diǎn)是在一線城市，由于剛需、剛改人群較多，對市場的影響從短期來看，購房者持幣待沽或房主持房觀望情況會存在，但中長期來看，在房住不炒前提下，決定市場的永遠(yuǎn)是新市民、新產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)能力，故中長期影響不大。

6

房地產(chǎn)稅不等于房產(chǎn)稅？

需要注意一點(diǎn)，很多人存在誤區(qū)，認(rèn)為房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是一樣的概念。王玉臣稱，這倆是完全不一樣的概念。

房地產(chǎn)稅，顧名思義，對房地產(chǎn)征收的一種稅費(fèi)，不僅僅包括房屋本身，還包括土地使用權(quán)。它是一個綜合性的概念，可能將包括一切與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的稅，包含在土地使用權(quán)的出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有、出租等諸多環(huán)節(jié)，征稅對象是相關(guān)的所有權(quán)人和使用權(quán)人。

而房產(chǎn)稅僅僅是針對房屋本身，并不包括土地相關(guān)的，房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅，是其中一項(xiàng)內(nèi)容。

住建部征求意見稿：取消公攤！房產(chǎn)稅等又該如果繳納呢？

導(dǎo)讀：住建部發(fā)聲！近一年來輿論密切關(guān)注的“買100平米房子只得70平米”現(xiàn)象有望終結(jié)。

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》，該項(xiàng)新規(guī)征求意見稿顯示，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！?/strong>

除了按套內(nèi)計算面積之外，《住宅規(guī)范》還對未來的住宅電梯安裝提出明確規(guī)定，《住宅規(guī)范》提出，四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

下面小編梳理了該文件的幾大要點(diǎn)。

要點(diǎn)一：以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易

在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！?/span> 

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

雖然只有短短的一句話，但這一點(diǎn)無疑是《規(guī)范》中吸睛度最高的，足以激起千層浪。住宅交易面積從建筑面積轉(zhuǎn)向套內(nèi)面積？不知市場的接受度會有多高？對此附件中也做了相關(guān)說明： 

本條是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問題，關(guān)系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。 

公攤面積，是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。

根據(jù)2000年8月1日開始實(shí)施的中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為:

1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；

2. 每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。

在我國大部分地區(qū)，房屋交易總面積按照“套內(nèi)面積+公攤面積”計算。通常來說，大堂、公共門廳、走廊、電梯等公共設(shè)施，都會作為公攤面積來計價。

由于缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，不同房地產(chǎn)項(xiàng)目的公攤面積會出現(xiàn)很大差別。比如，有些項(xiàng)目的公攤面積占到建筑面積的40%，導(dǎo)致得房率低，住宅項(xiàng)目得房率要高于非住宅項(xiàng)目。

中原地產(chǎn)指出，公攤面積計價大行其道背后，隱藏著不少問題，比如：給購房者帶來低價格的“幻覺”，重復(fù)收費(fèi)，偷面積，等等。

根據(jù)瞭望智庫的資料，“公攤面積”也可能是從香港引進(jìn)的，因?yàn)橄愀墼?013年之前銷售房屋時采用的就是建筑面積計算方式。2013年，香港出臺新政，結(jié)束了房屋銷售的“建筑面積”時代。但是，這種已經(jīng)被香港明令調(diào)整的“公攤面積”，卻在內(nèi)地延續(xù)使用至今。

要點(diǎn)二：四層樓以上應(yīng)安裝電梯

除了按套內(nèi)計算面積之外，《住宅規(guī)范》還對未來的住宅電梯安裝提出明確規(guī)定，《住宅規(guī)范》提出，四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

具體而言，每個設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺可容納擔(dān)架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于為1.50米×1.60米，轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90米。

十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺，其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺。

對于既有住宅建筑，要求加裝電梯的載重量不應(yīng)小于300千克，轎廂門凈寬度不應(yīng)小于0.80米。

要點(diǎn)三：新建住宅要全裝修交付

《住宅規(guī)范》提出，城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)狻⒄彰鞴╇姷认到y(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。

同時，住宅交付時應(yīng)當(dāng)具備接通水、電、燃?xì)?、暖氣等條件，配套設(shè)施具備交付使用條件，安全防護(hù)設(shè)施驗(yàn)收合格。

同時，《住宅規(guī)范》對房屋驗(yàn)收交付給出了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)。如對放水工程要求，防水墻、地面無滲漏、無積水；抹灰頂面的要求則是，粘結(jié)牢固，無空鼓，表面平整、潔凈，無裂縫，無爆灰等等。

專家：對購房者購房成本基本無影響

房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)行了解讀：

是否套內(nèi)計價政策對于購房者實(shí)際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。

另外需要注意的是，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

1、這只是一個工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。

2、從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

3、套內(nèi)面積計價影響最大的是期房銷售，對于現(xiàn)房和二手房，購房者更容易計價。從套內(nèi)計算價格看，全國已經(jīng)有重慶等個別城市落地，的確更有利于購房者，對于開發(fā)商而言減少了灰色利益。

4、羊毛出在羊身上，如果出臺套內(nèi)計價模式，需要考慮之前已經(jīng)入市的項(xiàng)目如何銜接的政策。

5、從未來趨勢看，國內(nèi)有很多獨(dú)有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理，這些都隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展有改變的可能性。

新華社、人民日報曾質(zhì)疑“公攤面積”

去年一篇《買100平方米的房子只得70平方米,這么坑的“公攤面積”到底怎么來的？》的文章火爆，揭露出這個矛盾已久的問題。此后，新華社、人民日報等都發(fā)文質(zhì)疑該制度的不合理。

新華社指出，近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計價的探索。人們期待著相關(guān)職能部門在研究房產(chǎn)調(diào)控政策之時,能正視公攤面積亂象,探索更科學(xué)、合理的計價方式，切實(shí)保護(hù)百姓權(quán)益。

取消公攤：重慶已經(jīng)執(zhí)行17年

除了官方，一些業(yè)內(nèi)人士也開始呼吁按套內(nèi)面積計算。

2月22日，據(jù)中山日報報道，廣東省中山市政協(xié)委員鐘國平建議，對商品住房銷售進(jìn)行立法，制定具體的操作細(xì)則。明確商品住房按套內(nèi)面積進(jìn)行銷售，并將此規(guī)定納入住房銷售合同。

實(shí)際上，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

談及重慶為何要做強(qiáng)制改革商品房計價方式的“先驅(qū)”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強(qiáng)在接受媒體采訪時說：“最大的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購房者的合法權(quán)益?！?/span>

取消“公攤”后又該如何繳納物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、房產(chǎn)稅呢？

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一般來說公攤面積主要包括電梯井、樓梯間、門衛(wèi)廳等等公共部分面積，在這部分面積的劃分和使用上，只有開發(fā)商說了算，我們看到每家每戶幾乎都有公攤面積，并且公攤面積大不相同，有的公攤了30平米，有的公攤了20平米，還有的公攤了10平米，至于為什么這么計算，購房者自然是說不上來的。

這就是購房者感到最疑惑不解的問題，既然說是公攤在我的房產(chǎn)證上，那么到底公攤在哪些區(qū)域呢？作為業(yè)主個人是無法測量出來的。用一句專家說的話，如果把小區(qū)所有購房者的公攤面積加起來，那么公攤總面積絕對是超過實(shí)際的小區(qū)公攤總面積的?？偨Y(jié)為一句話，公攤面積是開發(fā)商“寫出來”的，如果小區(qū)實(shí)際公攤總計30000平方米，那么每個購房者多寫一點(diǎn)面積，總面積就大大增加。

除了這個問題之外，還有物業(yè)費(fèi)按照公攤面積收、取暖費(fèi)按照公攤面積收、各項(xiàng)稅費(fèi)按照公攤面積收，交費(fèi)的時候，購房者心理估計都不是滋味，都不禁問道，公攤區(qū)域取暖了么？公攤區(qū)域?yàn)槭裁匆蝗∨M(fèi)呢。除了這個之外還有公攤區(qū)域本來就應(yīng)該由物業(yè)打掃衛(wèi)生的，為什么還要給物業(yè)費(fèi)？小區(qū)物業(yè)就相當(dāng)于業(yè)主集體請的保姆一樣，搭理小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的，本來就給物業(yè)費(fèi)，還要再給一次公共區(qū)域的。

前不久，央視報道了公攤面積，用一句話說就是“如此公攤”合理嗎？這是央視直接點(diǎn)名公攤面積不合理之處，當(dāng)然了，種種信息表明，或許公攤面積即將被取消，或許已經(jīng)正在取消的路上了。對于購房者而言無疑是一個比較好的消息，買房子后可能要少交很多費(fèi)用了，例如如果公攤面積30平米的話，僅僅是物業(yè)費(fèi)一年就可以少交600多元呢。

專家也建議，取消“公攤”后，按使用面積交物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、房產(chǎn)稅！不過，也有不少人提出了，公攤?cè)∠?，是不是開發(fā)商就會盡量減少公攤區(qū)域的建造，例如原來3米寬的走廊，在公攤?cè)∠?，僅僅設(shè)計為1米寬的走廊；原來可以容納15個人的電梯，取消公攤后，僅僅設(shè)計為容納5個人的電梯，這樣的小區(qū)生活質(zhì)量可能就直線降低了，不僅是建筑質(zhì)量降低了，而且小區(qū)生活環(huán)境也會受到極大的影響。

其實(shí)，對于這一點(diǎn)而言，購房者沒必要擔(dān)心那么多，在建筑質(zhì)量規(guī)范上，小區(qū)房子建造是有嚴(yán)格的規(guī)范設(shè)計的，從土地出讓開始就需要有詳細(xì)的開發(fā)設(shè)計規(guī)劃圖，這樣的規(guī)劃圖需要經(jīng)過正規(guī)審核之后才能進(jìn)行施工，而在房子的建造過程中，每一層樓建造的水平如何，從支模板開始到扎鋼筋，再到混凝土澆灌，每一個環(huán)節(jié)都是有監(jiān)理在場的，所以基本上也不用擔(dān)心建筑質(zhì)量問題。總之，按房子使用面積計算物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、房產(chǎn)稅等對購房者而言，是比較好的消息。

房地產(chǎn)稅的影響，遠(yuǎn)不止房價這么簡單

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)終于落地，不論是試點(diǎn)時間長達(dá)五年，還是全面推出需要更長的時間，其信號意義遠(yuǎn)大于實(shí)際意義，開弓已無回頭箭，體現(xiàn)的是政策推動房地產(chǎn)市場改革，促進(jìn)共同富裕的決心！

房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，其實(shí)是樓市運(yùn)行邏輯徹底轉(zhuǎn)變的開始：

房地產(chǎn)綁架實(shí)體經(jīng)濟(jì)的所謂“大而不能倒”的利益屬性，將會顯著弱化甚至徹底消失。

房子“保值增值”的金融屬性被削弱，將主要回歸居住屬性，房子核心資產(chǎn)的地位下降；

“土地財政”的地方政府收入模式將被改寫，房地產(chǎn)稅將成為地方政府收入的主要來源；

對于促進(jìn)“共同富裕”具有深刻的引導(dǎo)意義，讓居者有其屋，是政策的終極目標(biāo)。

這是一場影響每個人利益的深刻變革，不僅影響人們對短期房地產(chǎn)價格走勢的判斷，而且影響對房地產(chǎn)長期投資價值的評估，對于過去高速發(fā)展、風(fēng)光無兩的房地產(chǎn)行業(yè)來說，也是一次鳳凰涅槃的沖擊與重生。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，初期重在對房地產(chǎn)市場預(yù)期的引導(dǎo)，即居住需求以外的投機(jī)需求會因此收斂，從而保持房地產(chǎn)市場價格的穩(wěn)定；

中期而言，是對房地產(chǎn)生產(chǎn)模式的改變，即以地價為基礎(chǔ)，由此衍生的各種房地產(chǎn)加杠桿和債務(wù)擴(kuò)張模式的矯正；長期而言，是調(diào)節(jié)依靠房產(chǎn)產(chǎn)生過高收入的群體，并對低收入群體和無房者進(jìn)行適度補(bǔ)償。

從某種意義上而言，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)以及此后的推出，對于擠壓中國房地產(chǎn)市場的泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)的軟著陸有深刻的意義，我們很可能在避免一次類似日本房地產(chǎn)泡沫破滅的危機(jī)。

房地產(chǎn)稅能不能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，這其實(shí)有賴于政策的多管齊下，房地產(chǎn)稅能在一定程度上打擊投機(jī)需求，讓房地產(chǎn)市場回歸正常秩序，有利于剛需者買房，但要實(shí)現(xiàn)住有所居，還需要政府利用稅收調(diào)節(jié)在經(jīng)濟(jì)適用房、公租房等方面下功夫。

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)其實(shí)已經(jīng)不是單一的稅制改革，而是承載著共同富裕使命，是搬掉壓在人們身上的房地產(chǎn)這座大山的推進(jìn)器，從根本上符合絕大多數(shù)人的長遠(yuǎn)利益。

降房價，房地產(chǎn)稅向老百姓釋放善意

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)被看成是共同富裕在房地產(chǎn)行業(yè)的落子，它的使命生來是調(diào)節(jié)過高收入，穩(wěn)定中等收入群體，“補(bǔ)償”低收入群體的。

央行公布的城鎮(zhèn)家庭負(fù)債統(tǒng)計報告顯示：我國城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套房的家庭占58.4%，有兩套房的占31.0%，有三套以上住房的占10.5%，戶均有1.5套。

據(jù)《七普》統(tǒng)計，2020年城鎮(zhèn)人口為90199萬人，平均每人家庭戶數(shù)為2.62，結(jié)合上述數(shù)據(jù)不難看出，擁有兩套房家庭的數(shù)量約為1.06億，三套及以上住房的數(shù)量約為0.36億。

其中，總資產(chǎn)最高的20%的家庭資產(chǎn)占全部家庭總資產(chǎn)比例的63.0%，而最低20%家庭所擁有的資產(chǎn)只占全部樣本家庭資產(chǎn)的2.6%。

這意味著征收房地產(chǎn)稅不僅有廣泛的“課稅”基礎(chǔ)，而且實(shí)施起來對房地產(chǎn)市場的影響非常深遠(yuǎn)，其中對房價波動的不確定性有明顯地增強(qiáng)。房地產(chǎn)稅的實(shí)施將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長期健康穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)稅作為促進(jìn)共同富裕的手段，對于全體居民來說，其實(shí)都蘊(yùn)含著政策的善意。有人會說，對于多套房家庭明顯是利空呀，怎么可能是善意呢。

且聽筆者分析。

第一，對于二套房以上的家庭來說，房地產(chǎn)稅的征收有利于促進(jìn)家庭資產(chǎn)多元化配置。央行報告《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》顯示：中國人70%的財富是房子。

在美國，房產(chǎn)在家庭總財富中的占比僅為3成多，金融資產(chǎn)接近7成，家庭財富結(jié)構(gòu)大相徑庭。我國居民財富過于集中在房地產(chǎn)，金融資產(chǎn)只占30%，股票和基金、保險和養(yǎng)老金比例偏低，這幾類資產(chǎn)合計僅占居民總資產(chǎn)的8%，而韓、日、美這一比例分別為20%、30%和56%。

房產(chǎn)占比過高，意味著許多家庭難以忍受房價的劇烈變動。一旦發(fā)生波動，首當(dāng)其沖的就是高杠桿負(fù)債的家庭。持有房子是一把雙刃劍，在房價大漲的時候，持有房產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)財富增加，但是在房價漲幅收窄甚至房價回調(diào)的時候，多套房擁有者會因?yàn)槌钟蟹慨a(chǎn)巨大的成本而承受巨大的負(fù)擔(dān)。現(xiàn)在房子的持有成本非常高，持有成本基本上可以達(dá)到6%-8%。

征收房地產(chǎn)稅，能夠在很大程度上提高多套房的持有成本，使得人們在進(jìn)行資產(chǎn)配置時全方位評估持有不動產(chǎn)帶來的成本和風(fēng)險，提高其它金融資產(chǎn)的配置比例，進(jìn)行多元化配置，從而提高家庭財富抵御風(fēng)險的能力。

第二，對于住房剛需者來說，房地產(chǎn)稅的征收打掉了房子的投機(jī)屬性，那么，房價高企的資金炒作基礎(chǔ)其實(shí)就消失了。一旦房價不能持續(xù)上漲，甚至有可能走下坡路，那么，剛需者的買房機(jī)會就到來了。

從納稅對象來看，試點(diǎn)房地產(chǎn)稅是對保有環(huán)節(jié)的征稅，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，對首套剛需影響較小。房地產(chǎn)稅屬于地方稅的一種，國務(wù)院制定試點(diǎn)具體方法，試點(diǎn)地區(qū)制定具體實(shí)施細(xì)則，各地或?qū)⒔Y(jié)合各地的實(shí)際情況，從征收的免征范圍（針對新增住房或存量住房征收，按人均面積或套數(shù)征收等）、稅基、稅率等方面制定適合當(dāng)?shù)氐恼魇占?xì)則?；旧?，不會對首套房產(chǎn)生什么影響。

近期，伴隨著房地產(chǎn)稅推進(jìn)的消息傳來，在一些一線城市，比如上海、北京、廣州，不少有多套房的業(yè)主已經(jīng)開始集中掛牌出售。從官方數(shù)據(jù)可以看出，不少城市的一手房價出現(xiàn)了一定程度的下降。不過，從長遠(yuǎn)來看，房價不會一直下降下去，最終的走向還是趨于理性消費(fèi)，趨于房價健康平穩(wěn)。

第三，對于低收入群體來說，國家會通過稅收轉(zhuǎn)移支付實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的總體目標(biāo)。

總理曾透露，我國有6億人月收入不到1000元，據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，全國有9億人月收入不到2000元，如果你月收入過萬，那你已經(jīng)是超越全國90%以上人口的“有錢人”了。

這些群體里面有很大一部分是農(nóng)民，但其實(shí)農(nóng)民的自有房屋率是最高的，而且農(nóng)村宅基地及其上的住房是不收房地產(chǎn)稅的，因此，真正有住房需求的是城鎮(zhèn)低收入群體。

房地產(chǎn)稅的核心作用其實(shí)就是“調(diào)節(jié)高收入群體”，平衡社會貧富差距，讓高收入群體多繳一些稅，用來給中低收入者補(bǔ)貼。長期來看，房地產(chǎn)稅可以為保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)產(chǎn)生支持，有望降低中低收入群體的居住支出，釋放中低收入居民的消費(fèi)需求，進(jìn)而推動消費(fèi)總量擴(kuò)張。

擠泡沫，房地產(chǎn)稅將重塑地產(chǎn)行業(yè)

房地產(chǎn)稅雖然是針對房屋持有者征收的，但其實(shí)牽一發(fā)而動全身。

首先，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，體現(xiàn)了中央整治房地產(chǎn)市場亂象的決心。

房地產(chǎn)對于中國經(jīng)濟(jì)的重要性不言而喻，2013年房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)一度接近30%。過去為了穩(wěn)增長，經(jīng)常會出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)不好就放松房地產(chǎn)市場調(diào)控的情形，從而使得房價越調(diào)控越漲，開發(fā)商因?yàn)檠鹤⒄叩拇_定性，膽子越來越大，不斷加力擴(kuò)張和加杠桿，每當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行苗頭的時候，總有放松房地產(chǎn)調(diào)控的聲音泛起。

十八大以來，雖然中國經(jīng)濟(jì)增長從高速降到中速，但是中國經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量和韌性卻在不斷提高，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，以及服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的比重不斷提升，新增就業(yè)穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要性顯著下降。到2020年，房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP的貢獻(xiàn)率為7.3%。

在此背景下，決策層有了對房地產(chǎn)行業(yè)動刀子的條件和決心。2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議正式提出“房住不炒”的樓市調(diào)控總基調(diào)，此后，中央的房地產(chǎn)調(diào)控緊平衡狀態(tài)一直未被打破。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年來房地產(chǎn)調(diào)控政策全面刷新歷史紀(jì)錄，年內(nèi)樓市調(diào)控次數(shù)創(chuàng)新高突破400次。

面對房地產(chǎn)高壓態(tài)勢，在行業(yè)還很火爆的時候，2018年秋季地產(chǎn)頭部開發(fā)商萬科率先喊出“活下去”的口號，當(dāng)時受到地產(chǎn)行業(yè)的群嘲，現(xiàn)在看來，特別是在某萬億房地產(chǎn)巨頭因?yàn)榧みM(jìn)擴(kuò)張一地雞毛的時候，更是印證了萬科的前瞻性。

據(jù)不完全統(tǒng)計，從2021年1月1日至今的不到300天時間里，單單是發(fā)布了破產(chǎn)文書公告的房企就有339家，一天一家都打不住。如此大規(guī)模的倒閉潮，一方面說明行業(yè)凜冬已至，另一方面說明房地產(chǎn)行業(yè)亟待刮骨療毒。

其中，類似過去盲目押寶政策放松，奢望“救市”，已經(jīng)沒了現(xiàn)實(shí)可能性。房地產(chǎn)稅被認(rèn)為是調(diào)控樓市的大殺器，是中央下決心推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)改革的標(biāo)志性事件。

此前一直在喊房地產(chǎn)稅出臺，但只見樓梯聲，不見人下來?，F(xiàn)在全國人大常委會已經(jīng)授權(quán)國務(wù)院進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，在法理上已經(jīng)掃清障礙。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的落地，正是重塑房地產(chǎn)行業(yè)的開始。

其次，房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，引導(dǎo)房子回歸居住屬性，打擊行業(yè)過度投機(jī)傾向。房地產(chǎn)稅是對房屋持有者征稅，根據(jù)試點(diǎn)文件透露的信息，除農(nóng)村宅基地及其上住宅以外的居住用的各類房地產(chǎn)都需要征收新版房地產(chǎn)稅，非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照老版房產(chǎn)稅執(zhí)行。也就是說，城鎮(zhèn)居民的各類房地產(chǎn)都是房地產(chǎn)稅的征收對象。

房地產(chǎn)稅設(shè)計的初衷，是為了調(diào)節(jié)住房的公平性。簡單來說，就是那些有錢囤積大量房子的人，要么你拋售房子增加房屋的供給，把房源買入機(jī)會讓渡給無房者，或者把房價壓下來，要么你為持有多套房交稅，作為政府轉(zhuǎn)移支付給低收入群體或無房者的相應(yīng)補(bǔ)償。

考慮到保護(hù)老百姓的正常居住需求，房地產(chǎn)稅的征收一般會設(shè)置免征面積或者首套免征，稅率按照面積和套數(shù)進(jìn)行遞增。因此，對于大多數(shù)人來講，其實(shí)房地產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)并沒有或者并不重。

但是，房地產(chǎn)稅是對樓市過度投機(jī)的“威懾”，對于那些炒房團(tuán)來說是重大利空。那些動輒數(shù)十套甚至上百套的房叔房嬸，很可能面臨高額稅率的“調(diào)節(jié)”。在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)消息發(fā)布的前幾天，上海就有“神秘房東”拋售93套房，雖然消息被澄清對象是房產(chǎn)公司，但是也足以反映房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的威力。

最后，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，是地方“土地財政”模式轉(zhuǎn)型的開始。地方政府發(fā)展房地產(chǎn)是靠賣地收入獲益的，也就是土地財政。政府先做好某個地區(qū)的規(guī)劃，然后把地劃分為多個小塊，分塊集中拍賣給開發(fā)商。拿到地的開發(fā)商開始蓋房子，把房子賣給購房者，通過賣房和買地的差價獲利。一般來講，從地拿到開發(fā)商手里之后，除了交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，地方政府就基本停止“獲益”了，對于多套房的投機(jī)炒作，更是無法調(diào)控。

“土地財政”的弊端非常明顯，土地出讓金有一個致命缺陷——地總有賣完的一天。賣地是吃了上頓沒下頓的差事，如果轉(zhuǎn)化成稅收，便是源源不斷的收入。為了提高賣地收入，地方政府有抬高地價的沖動，開發(fā)商在高價拿地之后，會以更高的價格賣給購房者，使得財政負(fù)擔(dān)不斷轉(zhuǎn)嫁給老百姓?，F(xiàn)在地方的土地出讓金已經(jīng)劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門征收，能夠在一定程度上抑制地方政府抬高地價的沖動。預(yù)估房地產(chǎn)稅能給地方政府帶來“土地財政”50%以上的收入。

房地產(chǎn)稅的實(shí)施，能有效抑制樓市投機(jī)，擠壓房地產(chǎn)泡沫，并將有利于轉(zhuǎn)變“土地財政”模式，構(gòu)筑良好的政商關(guān)系，使房地產(chǎn)商按照市場規(guī)則來辦事，真正重塑房地產(chǎn)行業(yè)的市場生態(tài)。

文章最后有話說

房地產(chǎn)稅正式落地估計要到7、8年之后，甚至是10年以后了，但是它的試點(diǎn)對于中國的房地產(chǎn)市場，以及社會各領(lǐng)域都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

十年后，你會感謝房地產(chǎn)稅、雙減、醫(yī)改這些在共同富裕長期目標(biāo)導(dǎo)向下的改革政策，因?yàn)樗鼈兪峭品氯笊?/span>

                 ——房地產(chǎn)、教育、醫(yī)療，實(shí)現(xiàn)社會公平正義的“先鋒”和“鑰匙”，體現(xiàn)的是黨和政府為了人民的利益，敢于在改革縱深領(lǐng)域啃硬骨頭的勇氣和決心。

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1、本次上海房產(chǎn)稅全面開征，預(yù)示著距離全國統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅的日子不遠(yuǎn)了。

2、隨著房產(chǎn)稅的全面開征，留給炒房者的脫手時間急縮。

3、租賃市場價格將出現(xiàn)一定程度的下降。

三部門官宣

部分個人住房征收房產(chǎn)稅

前段時間，上海市財政局、稅務(wù)局和房屋管理局三部門發(fā)文：

小編已經(jīng)幫大家劃好重點(diǎn)了：

一、關(guān)于居民家庭住房套數(shù)和面積的計算問題

居民家庭住房套數(shù)為居民家庭（包括夫妻雙方及其未成年子女，下同）在本市范圍內(nèi)擁有的所有住房（含已簽訂購房合同的住房）。

兩個或兩個以上居民家庭共同擁有或購買住房的，均應(yīng)計入各自家庭的住房套數(shù)，并根據(jù)各自擁有住房的份額，分別計算家庭住房面積。

二、關(guān)于本市居民家庭問題

本市居民家庭是指具有本市常住戶口的居民家庭。

三、關(guān)于計稅價格的核定問題

試點(diǎn)初期，應(yīng)稅住房的計稅依據(jù)為應(yīng)稅住房的市場交易價格。按照國家有關(guān)規(guī)定，納稅人申報的應(yīng)稅住房交易價格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其計稅價格，房產(chǎn)稅則按應(yīng)稅住房計稅價格的70%計算繳納。

四、關(guān)于應(yīng)納稅額的計算問題

應(yīng)稅住房應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額的計算，即：應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價×70%×稅率。

五、關(guān)于本市居民家庭同住人免稅住房面積的合并計算問題

本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，該居民家庭中有無住房的成年子女或其他親屬共同居住、且其常住戶口在該居民家庭擁有住房內(nèi)的，可并入該居民家庭按每人60平方米計算免稅住房面積。

對已并入居民家庭計算過免稅住房面積的成年子女或其他親屬，不得重復(fù)計算免稅住房面積。

上述“無住房”是指，成年子女或其他親屬各自所屬的家庭在本市范圍內(nèi)無住房。

六、關(guān)于本市居住證問題

本市居住證是指《上海市居住證》。

七、關(guān)于部分個人住房的稅收減免問題

對部分住房暫免征收房產(chǎn)稅，具體包括：

1. 本市居民家庭因房屋征收或拆遷而購買或取得的住房。

上述住房超出國家及本市有關(guān)房屋征收或拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的部分，應(yīng)按暫行辦法的規(guī)定，計算確定房產(chǎn)稅征免面積。

2. 本市農(nóng)村居民通過宅基地置換試點(diǎn)政策取得的住房。

八、關(guān)于申報納稅期的問題

應(yīng)稅住房房產(chǎn)稅按年計征，并于當(dāng)年的12月31日前辦理申報納稅。納稅人在年度中發(fā)生應(yīng)稅住房權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，其尚未繳納的房產(chǎn)稅稅款，應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)移時申報繳納。

九、關(guān)于相關(guān)信息變化的處理問題

居民家庭住房情況發(fā)生變化，涉及應(yīng)稅住房房產(chǎn)稅納稅事項(xiàng)調(diào)整的，可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報，并重新辦理房產(chǎn)稅納稅信息的申報、認(rèn)定，從稅務(wù)機(jī)關(guān)重新認(rèn)定之次月起調(diào)整納稅。

住建部發(fā)文，又堵了樓市一條路！

8月10日，住建部官網(wǎng)發(fā)了一則非常重要的文件，很多城市的命運(yùn)要變了。

這則文件名為《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，文件開頭，就點(diǎn)了一些城市更新中，出現(xiàn)沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，大拆大建，急功近利等問題，干脆直接，直擊要害。

是的，這則新規(guī)就是在各個方面，圍堵大拆大建，限制過度房地產(chǎn)開發(fā)。

雖然還只是征求意見稿，并非正式發(fā)布，但其中內(nèi)容和方向已足夠清晰。

黛茵.  財稅·咨詢·籌劃·培訓(xùn):

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重點(diǎn)給大家劃出來：

1、嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。

即，違建和危房可拆，除此之外不成片拆現(xiàn)有建筑，原則上老城區(qū)的更新和拆除面積，不能大于20%；

2、嚴(yán)格控制大規(guī)模增建。

即，不大規(guī)模新建，新建密度不能比原來的高，公園綠地、公共空間要完善；原則上更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目內(nèi)拆建比不宜大于2。

3、嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷。

即，不大規(guī)模、強(qiáng)制搬遷，保文化，原居民就地安置、就近安置，至少要50%；

4、確保住房租賃市場供需平穩(wěn)。

即，不集中拆遷、大規(guī)模拆遷，要保租賃、保剛需，租金年度漲幅不超過5%；

5、保留利用既有建筑。

即，老建筑、歷史建筑，不能隨意拆、遷、失修、閑置等。

6、保持老城格局尺度

即，不破壞傳統(tǒng)街巷格局，不隨意改道路、禁止修大馬路、建大廣場；

7、延續(xù)城市特色風(fēng)貌。

即，不破壞地形地貌，不亂砍樹、不亂挖山填湖、不隨意動河湖水系和歷史公園、不隨意改老地名。

8、加強(qiáng)統(tǒng)籌謀劃。

即，要看地方實(shí)際需求，要看民愿，頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳，不盲目搞城市更新。

9、探索可持續(xù)更新模式。

即，不能搞過度房地產(chǎn)化開發(fā)、不能大肆搞規(guī)模擴(kuò)張，由開發(fā)變經(jīng)營；

10、加快補(bǔ)足功能短板。

即，不搞表面功夫，不搞脫離實(shí)際、勞民傷財?shù)恼児こ毯托蜗蠊こ獭?/span>

11、提高城市安全韌性。

即，不能只顧地上不顧地下，不能過度景觀化、亮化。

濃縮成幾個字就是：三限四保。

限拆、限新區(qū)、限造城；保城、保人、保建筑、保房價租金。

這與現(xiàn)在管控地區(qū)房價等宏觀目標(biāo)相一致的。

“三限四?！敝螅瑢κ袌?、對我們普通人，有什么影響？

1、主城新房貨量被鎖定，賣一套少一套，該買盡快買！

嚴(yán)控拆遷后，舊城改造會有傾斜，但新盤就沒地塊了，也就沒房了。

2、主城的房價趨于穩(wěn)定，二手房市場進(jìn)入主流，不再有過大差價；

當(dāng)現(xiàn)有新房貨量賣完后，老城區(qū)都會進(jìn)入二手房市場，再沒借口猛漲價，房價也會趨同。

3、純造城新區(qū)、鬼城項(xiàng)目，不再會新批了；

我倒覺得這是好消息，對買房人、對城市來說，都是好消息。

4、那些重倉城市更新的房企，要沉沒了。

在一眾資金緊張的房企中，一些擁有大量城市更新項(xiàng)目土儲的房企很引人注目，成為解救房企水火的命門。

但這一次，懸了！

其實(shí)房產(chǎn)稅一直有相應(yīng)法律條文，企業(yè)購房，及商辦類項(xiàng)目一般都正常征收，只是個人買住宅，之前是一般免征；

上海，重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅，現(xiàn)在是上海個人住房落地征收了，對當(dāng)?shù)刈》渴袌霎?dāng)然是個利空--不過其實(shí)因?yàn)橹岸加姓鄳?yīng)預(yù)告“預(yù)防針”，總體看其影響應(yīng)該不大。

住建部發(fā)文要求不許大拆大建，其實(shí)還是一個樓市調(diào)控房價手段，影響了目標(biāo)項(xiàng)目的品質(zhì)提升程度，同時緩釋了房價上漲壓力。

無論是上海落地征收住宅房產(chǎn)稅，還是禁止大拆大建，都是“房住不炒”樓市“三穩(wěn)”要求一脈相承。

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關(guān)于房產(chǎn)稅，你關(guān)心的都在這

山東高法 3天前

近日

一則重要消息轟動全國

近年來提及多次的

房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)

終于來了

全文如下

房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)

全國人大常委會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定

（2021年10月23日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議通過）

為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

一、試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。

二、國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。國務(wù)院及其有關(guān)部門、試點(diǎn)地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。

三、國務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)，報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。

本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，自國務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)過程中，國務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在授權(quán)期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務(wù)委員會報告試點(diǎn)情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由全國人民代表大會常務(wù)委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。

本決定自公布之日起施行，試點(diǎn)實(shí)施啟動時間由國務(wù)院確定。

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為什么開始試點(diǎn)房地產(chǎn)稅？

今年以來，國家層面對房地產(chǎn)稅的表述已經(jīng)出現(xiàn)多次。從3月“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系”被寫入“十四五規(guī)劃綱要”，到5月財政部部長劉昆撰文《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財稅體制》，“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”被提及，再到10月16日《求是》雜志發(fā)表習(xí)近平總書記文章《扎實(shí)推動共同富?！分刑岬健耙e極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”，房地產(chǎn)稅改革已箭在弦上。

2020年，我國住房占居民家庭總資產(chǎn)比重達(dá)到59.1%，房產(chǎn)已成為我國居民家庭主要資產(chǎn)。同時，房產(chǎn)與金融系統(tǒng)高度綁定，房地產(chǎn)相關(guān)收入也為地方政府提供了穩(wěn)定財源，在此背景下，房價大幅波動不利于社會穩(wěn)定運(yùn)行，調(diào)控目標(biāo)是穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房產(chǎn)已成為居民財富差距的主要原因，征收房地產(chǎn)稅將有力縮小居民財產(chǎn)差距，并助力地方政府?dāng)[脫土地財政依賴。中國財政科學(xué)研究院研究員賈康認(rèn)為，從房地產(chǎn)長效機(jī)制到共同富裕、再到推動地方政府職能的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)稅都被寄予厚望。

黛茵.  財稅·咨詢·籌劃·培訓(xùn):

房地產(chǎn)稅稅率會是多少？

2011年，上海、重慶兩地已經(jīng)試點(diǎn)對個人住房征收“房產(chǎn)稅”。上海征收的是本地居民家庭二套及以上的房產(chǎn)，以及外地居民家庭在滬購買的首套房屋，且設(shè)有每人60平的免征面積；重慶則直接是對豪宅以及無戶籍、無工作、無社保人員征收房產(chǎn)稅。

其中，上海在征收房產(chǎn)稅時，采用的稅率為0.4%、0.6%兩檔稅率，而重慶在征收房產(chǎn)稅時采用的稅率為0.5%、1%、1.2%三檔稅率。

總體上來說，上海模式以多套房為主要征收對象，對炒房行為起到了抑制的作用。重慶模式以高端豪宅為重點(diǎn)征收對象，對高檔住宅成交形成有效制約。

黛茵.  財稅·咨詢·籌劃·培訓(xùn):

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這兩地征收的房產(chǎn)稅，都是新增住房，而不是存量房。也就是說，并不涉及持有房產(chǎn)。而此次試點(diǎn)的房地產(chǎn)稅，征收的不止有新增住房，還有存量住房。

2020年財政部部長肖捷談及房地產(chǎn)稅，明確未來的房地產(chǎn)稅將按照房屋評估值征收，即按照房價征收。若按照目前上海最低稅率0.4%計算，價值1000萬的房子，每年需要納稅4萬元。

哪些地區(qū)會率先試點(diǎn)？

哪些地方會成為第一批“吃螃蟹”的城市？網(wǎng)絡(luò)上已有不少猜測。中國財政科學(xué)研究院研究員賈康認(rèn)為，位于創(chuàng)新前沿的示范區(qū)可以先行加入試點(diǎn)，給其它地方和全局配套改革提供更好的案例經(jīng)驗(yàn)。

可以肯定的是，將來擴(kuò)大范圍的試點(diǎn)地區(qū)，都會給它一個彈性空間，不要求所有的試點(diǎn)地區(qū)采取完全一致的方案。另外，在立法軌道上，一旦通過，也不會全國“一刀切”，會允許地方根據(jù)不同的情況，有先有后或有差別地制定具體實(shí)施細(xì)則。

黛茵.  財稅·咨詢·籌劃·培訓(xùn):

對普通人而言影響大嗎？

西南財經(jīng)大學(xué)財稅學(xué)院副院長李建軍表示，在試點(diǎn)期內(nèi)，房地產(chǎn)稅對試點(diǎn)地區(qū)內(nèi)持有多套房子的個人或家庭會產(chǎn)生直接影響?？梢灶A(yù)期，房地產(chǎn)稅征收應(yīng)該有減免設(shè)計，比如首套減免稅、房產(chǎn)稅的免征面積等，實(shí)際上對于滿足首套住房需求購置房產(chǎn)的家庭來說，不會有實(shí)質(zhì)影響。

對在試點(diǎn)地區(qū)租房的群體而言，影響也不會很大。首先，影響房產(chǎn)價格的主要原因是土地供給，而限制房租的則是本地工資收入。如果房東因?yàn)檎魇辗康禺a(chǎn)稅而將成本轉(zhuǎn)移給租客，短期內(nèi)租金可能會上漲。一旦租金達(dá)到市場承受極限，價格還是會被迫下跌。其次，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，會推動許多空置待漲的房子進(jìn)入租房市場，以抵消部分房產(chǎn)稅，這會促使租金下跌。 

吳其倫：擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)將促進(jìn)房價合理回歸

央視網(wǎng)特約

財政部部長謝旭人日前撰文指出，認(rèn)真總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，研究逐步在全國推開，同時積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房產(chǎn)稅改革。

其實(shí)，自2011年1月28日上海、重慶開展個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)以來，業(yè)內(nèi)對于房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大、是否會全國“實(shí)轉(zhuǎn)”的探討從未停止。

除了謝旭人外，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康也于日前表示“擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的改革方向已被鎖定”。

住建部部長姜偉新則表示，房地產(chǎn)限購政策短期內(nèi)不會退出。針對房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍是否會擴(kuò)大的問題，姜偉新稱：“正在積極研究，適當(dāng)?shù)臅r候可能還會出臺?！?/span>

這些都表明，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大已漸行漸近。對此，筆者持支持態(tài)度，因?yàn)?，開征房產(chǎn)稅有諸多好處，具體表現(xiàn)在：

一是房產(chǎn)稅在房屋持有階段征收，開征房產(chǎn)稅利于建立完善的房地產(chǎn)稅收體系。而唯有完善的房地產(chǎn)稅收體系，才能確保中國房地產(chǎn)業(yè)步入理性發(fā)展通道。

二是開征房產(chǎn)稅利于打擊房市投機(jī)。房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收集中在交易環(huán)節(jié)是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場投機(jī)（投資）盛行的重要原因。而一旦在持有環(huán)節(jié)征稅，則勢必令投機(jī)、投資客因持有房屋成本增加而降低獲利預(yù)期。

三是開征房產(chǎn)稅利于消費(fèi)者減少過度消費(fèi)。在目前的房地產(chǎn)市場，過度消費(fèi)現(xiàn)象異常嚴(yán)重。房產(chǎn)稅一旦開征，單套面積過大，超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)或者生活必要限度的房子可能適用稅率就要明顯高一些。這樣，過度消費(fèi)現(xiàn)象將大為減少。

四是開征房產(chǎn)稅將令促進(jìn)房價合理回歸。從對市場供需雙方的心態(tài)影響上來看，由于房產(chǎn)稅將在很大程度上增加房產(chǎn)的持有成本，并在此基礎(chǔ)上降低房產(chǎn)的增值可能。房產(chǎn)稅的開征，必將令炒房者因獲利預(yù)期降低而陷入恐慌，大幅降價以期解套，并將令市場需求大幅降低，將在很大程度上促進(jìn)房價合理回歸。

那么，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍究竟應(yīng)如何進(jìn)行呢？筆者建議如下：

一、建議在全國40個信息聯(lián)網(wǎng)城市同時進(jìn)行試點(diǎn)，并采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。對于房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，業(yè)界較多的觀點(diǎn)是房價漲幅過大的少數(shù)一線大城市。對此，筆者不予茍同，從今年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，全國大中城市均出現(xiàn)量價齊升的局面，而造成這一局面的最重要原因是投機(jī)、投資驅(qū)動。而欲打擊投機(jī)、抑制投資，開征房產(chǎn)稅是最佳調(diào)控手段，結(jié)合40個城市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)，筆者建議房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作在這些城市同時進(jìn)行。

二、建議首套普通住宅（90平方以下）免征、二套適度征收、二套以上重征。截止目前，中央對于房地產(chǎn)調(diào)控的政策基調(diào)依然是打擊投機(jī)、抑制投資、滿足消費(fèi)需求，從這一點(diǎn)來看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)區(qū)別對待，建議采取首套普通住宅（90平方以下）免征、二套適度征收、二套以上重征的方式進(jìn)行。

三、建議采用累進(jìn)稅率，0.3——2%，分3-5檔征收。建議房產(chǎn)稅試點(diǎn)時應(yīng)依據(jù)房屋屬性進(jìn)行區(qū)別對待，采用累進(jìn)稅率，分檔征收。征收稅率或?yàn)?.3——2%，分3-5檔征收。具體為：首套住宅（90平方以上）：0.3%；二套住宅：0.5%；三至五套1%；六套及以上：2%。

四、建議存量房、增量房同時開征。上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅時，只對增量房開征，這不僅令應(yīng)稅額大幅降低，更難以激發(fā)投資客放盤的決心，這也是上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)沒有取得預(yù)期效果的最重要原因。故此，接下來的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，建議存量房、增量房同時開征。

官方認(rèn)為《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）實(shí)施20多年以來，稅制比較健全，運(yùn)行平穩(wěn)，上升為法律的條件和時機(jī)已經(jīng)成熟。此次出臺《征求意見稿》除了將《條例》上升為法律，還對不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和改革要求的個別內(nèi)容，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

今天艷姐針對《條例》和《征求意見稿》內(nèi)容，逐一分析新舊之變化。

本次意見征求稿全文共有22條，全文共有8處變更，4處新增，1處未變內(nèi)容。

★變化內(nèi)容★

【變化1】將轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)和地上建筑物納入土地增值稅征收范圍。

《條例》

第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

《征求意見稿》

第二條本法所稱轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，是指下列行為：

（一）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物。

（二）出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股。

【變化2】改變納稅人轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的收入內(nèi)容表述，將實(shí)物收入和其他收入統(tǒng)稱為非貨幣收入。

《條例》

第五條納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

《征求意見稿》

第五條納稅人轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、非貨幣收入。

【變化3】改變計算增值額時準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目兜底條款的主體，由財政部規(guī)定其他扣除項(xiàng)目改為由國務(wù)院規(guī)定。

《條例》

第六條計算增值額的扣除項(xiàng)目：

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

《征求意見稿》

第六條計算增值額的扣除項(xiàng)目：

（五）國務(wù)院規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

【變化4】改變納稅人違法時的征收依據(jù)，由按照房地產(chǎn)評估價格計算改為依法核定。

《條例》

第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

《征求意見稿》

第九條納稅人有下列情形之一的，依法核定成交價格、扣除金額：

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

【變化5】改變并擴(kuò)大納稅人減、免征土地增值稅的情形，授權(quán)省級人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)實(shí)際情況，決定對某些情形減免征稅。

《條例》

第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的；

（二）因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。

《征求意見稿》

第十一條下列情形，可減征或免征土地增值稅：

（一）納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；

（二）因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅；

（三）國務(wù)院可以根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要規(guī)定其他減征或免征土地增值稅情形，并報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。

第十二條省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以決定對下列情形減征或者免征土地增值稅，并報同級人民代表大會常務(wù)委員會備案：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；

（二）房地產(chǎn)市場較不發(fā)達(dá)、地價水平較低地區(qū)的納稅人出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股的。

【變化6】改變權(quán)屬登記機(jī)關(guān)表述，將土地管理部門、房產(chǎn)管理部門變更為不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

《條例》

第十二條納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

《征求意見稿》

第十八條納稅人未按照本法繳納土地增值稅的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理有關(guān)權(quán)屬登記。

【變化7】擴(kuò)大了提供相關(guān)信息的合作部門范圍，明確建立土地增值稅涉稅信息共享機(jī)制和配合機(jī)制。

《條例》

第十一條土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

《征求意見稿》

第十七條稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)與相關(guān)部門建立土地增值稅涉稅信息共享機(jī)制和工作配合機(jī)制。各級地方人民政府自然資源、住房建設(shè)、規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供房地產(chǎn)權(quán)屬登記、轉(zhuǎn)移、規(guī)劃等信息，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

【變化8】明確了先預(yù)繳后清算的辦法，并且區(qū)分從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人和非從事房地產(chǎn)開發(fā)額納稅人的稅款申報時間、期限。

《條例》

第十條納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

《征求意見稿》

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅實(shí)行先預(yù)繳后清算的辦法。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生月份終了之日起15日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送預(yù)繳土地增值稅納稅申報表，預(yù)繳稅款。

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)當(dāng)自達(dá)到以下房地產(chǎn)清算條件起90日內(nèi)，向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送土地增值稅納稅申報表，自行完成清算，結(jié)清應(yīng)繳稅款或向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退稅:

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（四）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（五）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（六）國務(wù)院確定的其他情形。

第十六條非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂之日起30日內(nèi)辦理納稅申報并繳納稅款。

★新增內(nèi)容★

【新增1】增加收入、扣除項(xiàng)目的決定機(jī)關(guān)為國務(wù)院。

第七條本法規(guī)定的收入、扣除項(xiàng)目的具體范圍、具體標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院確定。

【新增2】增加有關(guān)集體土地出讓、出資、入股按比例征收土地增值稅的規(guī)定。

第十條出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價出資、入股，扣除項(xiàng)目金額無法確定的，可按照轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)收入的一定比例征收土地增值稅。具體征收辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務(wù)委員會決定。

【新增3】增加了納稅義務(wù)發(fā)生時間。

第十三條土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同簽訂的當(dāng)日。

【新增4】明確土地增值稅預(yù)征清算辦法制定機(jī)關(guān)。

第二十條土地增值稅預(yù)征清算等辦法，由國務(wù)院稅務(wù)主管部門會同有關(guān)部門制定。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)本地實(shí)際提出具體辦法，并報同級人民代表大會常務(wù)委員會決定。

新舊對比：《土地增值稅（征求意見稿）》 

★未變內(nèi)容★

土地增值稅仍舊實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率且稅率不變：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

企業(yè)價值觀： 誠信做人，負(fù)責(zé)做事，實(shí)效主義，追求共贏