房地產(chǎn)企業(yè)非財(cái)務(wù)高管的財(cái)務(wù)管理

【課程大綱】

一、財(cái)務(wù)報(bào)表的分析與業(yè)務(wù)決策

1、從讀懂財(cái)務(wù)報(bào)表入手，了解報(bào)表基本含義

1）財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)

2）利潤表的構(gòu)成與解讀

3）資產(chǎn)負(fù)債表的構(gòu)成與解讀

4）現(xiàn)金流量的構(gòu)成與解讀

2 、財(cái)務(wù)比率反應(yīng)了管理中的哪些問題

1）財(cái)務(wù)報(bào)表指標(biāo)分析

2）財(cái)務(wù)比率與管理短板對(duì)接

二、資本市場(chǎng)如何進(jìn)行業(yè)績?cè)u(píng)價(jià)

1. 會(huì)計(jì)利潤存在的主要問題

（1）從銷售收入、資產(chǎn)和資本的維度看現(xiàn)金利潤

（2）從市場(chǎng)增加值和經(jīng)濟(jì)增加值維度看經(jīng)濟(jì)利潤

（3）有效控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（4）實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)定增長（營業(yè)收入增長、經(jīng)營凈現(xiàn)金增長和凈利潤的協(xié)調(diào)增長）

2、財(cái)務(wù)報(bào)表的舞弊分析

1）報(bào)表透視與舞弊識(shí)別

2）從實(shí)務(wù)案例找報(bào)表項(xiàng)目異常

三、房企經(jīng)營模式和年度經(jīng)營計(jì)劃的核心指標(biāo)

1. 杜邦公式的主要應(yīng)用

2. 從運(yùn)營的維度進(jìn)行綜合算賬--算好賬、管好事

1）營運(yùn)資金效率分析

2）存貨分析

3. 現(xiàn)金流型經(jīng)營模式的關(guān)鍵要求

4. 利潤型經(jīng)營模式的關(guān)鍵要求

5. 均衡型經(jīng)營模式的主要特征

四、房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)金流

1. 當(dāng)期經(jīng)營性現(xiàn)金流（流出、流入）

2. 累計(jì)經(jīng)營性現(xiàn)金流

3. 資金需求峰值

4. 現(xiàn)金流貢獻(xiàn)峰值

5. 地貨比

6. 資金需求峰值比

7. 不同現(xiàn)金流策略對(duì)經(jīng)營、投資和融資活動(dòng)的配置要求

五、現(xiàn)金流回正的主要影響因素

1. 不同的復(fù)合增長率對(duì)現(xiàn)金流回正的要求

2. 加速開工、搶開盤時(shí)間

3. 經(jīng)營性回正的因素分解（地貨比、開盤前支付比、資金峰值比、現(xiàn)金流產(chǎn)品占比、總貨值、首開貨量比、去化率、回款率）

4. 首開現(xiàn)金流回正與資金需求峰值的關(guān)系

5. 現(xiàn)金流回正如何確定供貨率

6 土儲(chǔ)比、在途比和存銷比在貨值管理中的重要作用

7. 儲(chǔ)備分析、供貨分析、斷貨分析、存貨分析和現(xiàn)貨分析

六、項(xiàng)目開發(fā)利潤和現(xiàn)金流的管理要點(diǎn)

1. 會(huì)計(jì)口徑的項(xiàng)目開發(fā)收入—成本—費(fèi)用—稅金—利潤的測(cè)算規(guī)則

2. 管理口徑的項(xiàng)目開發(fā)收入、成本、費(fèi)用和稅金的測(cè)算規(guī)則

3. 如何構(gòu)建以利潤和現(xiàn)金流為主的經(jīng)營監(jiān)控體系（節(jié)點(diǎn)跟蹤、定期跟蹤和時(shí)間跟蹤）

4. 現(xiàn)金流型項(xiàng)目的管控要點(diǎn)

5. 現(xiàn)金流回正周期的監(jiān)控分解路徑

6. 以現(xiàn)金流為核心的關(guān)鍵指標(biāo)運(yùn)營月報(bào)

七、利潤型項(xiàng)目的管控要點(diǎn)

1. 凈利潤的監(jiān)控分解路徑

2. 基于全階段的利潤管控地圖

3. 目標(biāo)責(zé)任書的經(jīng)營測(cè)算重點(diǎn)（會(huì)填表、懂測(cè)算）

4. 操盤階段的經(jīng)營監(jiān)控重點(diǎn)

5. 利潤的經(jīng)營分析邏輯：利潤=收入—成本—費(fèi)用—稅金

八、項(xiàng)目開發(fā)的稅收管控重點(diǎn)

1. 構(gòu)建以實(shí)際綜合稅負(fù)率為目標(biāo)的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制體系

2. 提高項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅綜合扣除率，實(shí)現(xiàn)3%目標(biāo)增值稅稅負(fù)的招采和成本管理重點(diǎn)

3. 提高項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅得票率的管理重點(diǎn)措施

4. 項(xiàng)目土體增值稅籌劃的重點(diǎn)方法（定位階段、施工階段、租售階段、融資階段）

5. 項(xiàng)目企業(yè)所得稅籌劃的重點(diǎn)方法（定位階段、施工階段、租售階段、融資階段）

6. 項(xiàng)目跟投的個(gè)人所得稅籌劃（真股模式、真?zhèn)Ｊ?、明股?shí)債模式）

九、地產(chǎn)融資的管控重點(diǎn)

1. 降低自有資金峰值比例的重要意義

2. 資管新規(guī)對(duì)融資渠道和融資方式額影響

3. 地產(chǎn)融資創(chuàng)新的主要方式

4. 合作開發(fā)項(xiàng)目的管控技巧

企業(yè)價(jià)值觀： 誠信做人，負(fù)責(zé)做事，實(shí)效主義，追求共贏