10大財(cái)產(chǎn)行為稅合規(guī)納稅實(shí)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)防范

10大財(cái)產(chǎn)行為稅合規(guī)納稅實(shí)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)防范

課程背景：

“以數(shù)治稅”時(shí)代，稅收大數(shù)據(jù)疊加區(qū)塊鏈、人工智能等新質(zhì)生產(chǎn)力，借助金稅四期智慧稅務(wù)平臺(tái)，引領(lǐng)著我國稅收征管進(jìn)入了第三次質(zhì)的飛躍?！耙詳?shù)治稅”模式突出5大特征： 稅收賦能更有效、稅務(wù)執(zhí)法更精確、稅收服務(wù)更精細(xì)、稅務(wù)監(jiān)管更精準(zhǔn)、稅收共治更精誠。自2021年6月1日起，納稅人在申報(bào)多個(gè)財(cái)產(chǎn)和行為稅稅種時(shí)，不再單獨(dú)使用分稅種申報(bào)表，而是在《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》這一張申報(bào)表上同時(shí)申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅等10個(gè)稅種，通過前置采集稅源、自動(dòng)生成報(bào)表，極大程度上簡并了申報(bào)表，實(shí)現(xiàn)了高效的一表報(bào)多稅，切實(shí)減輕了納稅人、繳費(fèi)人申報(bào)負(fù)擔(dān)，為納稅人提供了非常便捷的納稅體驗(yàn)。

財(cái)產(chǎn)行為稅共有10個(gè)稅種，即房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、土地增值稅、印花稅、資源稅、環(huán)境保護(hù)稅，車船稅、煙葉稅、耕地占用稅，因其在稅收占比較少常常被忽視，稅種多知識點(diǎn)分散，相關(guān)的稅收政策跨度時(shí)間長更新快，地方性稅種如房產(chǎn)稅、土地使用稅尚未立法，在征收管理上還存在地方性差異，因此納稅人在實(shí)際工作中遇到很多難點(diǎn)，由于對政策把握的不透徹，極容易漏稅和多交冤枉稅的情況，造成了很大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

本課程以10個(gè)稅種的稅制要素為主線，歸集散落在各個(gè)文件中相關(guān)知識點(diǎn)，旨在幫助納稅人了解財(cái)產(chǎn)行為稅相關(guān)的法條及規(guī)范性文件，剖析對政策執(zhí)行中的重點(diǎn)難點(diǎn)問題，對熱點(diǎn)問題進(jìn)行答疑解惑。并結(jié)合最新的稽查案例，以案說法，讓納稅人能夠洞悉企業(yè)自身潛在的稅收風(fēng)險(xiǎn)，幫助企業(yè)合法合規(guī)繳納稅款，在合規(guī)的前提下通過充分享受稅收優(yōu)惠政策來降低企業(yè)稅負(fù)，提升納稅人對小稅種的管控及風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

課程收益：

● 收集了自1986--2024年38年間的有效政策并按事項(xiàng)分類，供納稅人隨時(shí)翻閱掌握要點(diǎn)

● 篩選呈現(xiàn)80個(gè)高頻難點(diǎn)重點(diǎn)熱點(diǎn)問題結(jié)合政策解析，幫助納稅人輕松化解工作難題

● 剖析10個(gè)真實(shí)典型案例，幫助學(xué)員掌握0大財(cái)產(chǎn)行為稅的高頻稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

● 學(xué)員系統(tǒng)性提升企業(yè)對小稅種的合規(guī)管理及風(fēng)險(xiǎn)防范能力

課程時(shí)間：2-3天，6小時(shí)/天

課程對象：財(cái)務(wù)總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)主管、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、出納、企業(yè)負(fù)責(zé)人

課程方式：可提前調(diào)研客戶需求（企業(yè)自愿）+講師講授+互動(dòng)討論+案例分析+實(shí)戰(zhàn)演練

課程大綱

第一部分：稅法基礎(chǔ)與框架

第一講：稅法基本知識

一、18個(gè)稅種及分類

1. 行為稅：印花稅、環(huán)境保護(hù)稅

2. 財(cái)產(chǎn)稅：城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、車船稅

3. 流轉(zhuǎn)稅：增值稅、消費(fèi)稅、關(guān)稅、資源稅

4. 所得稅：企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅

6. 特殊目的稅：車輛購置稅、耕地占用稅、煙葉稅、船舶噸稅、城建稅

5. 中央稅、地方稅、中央和地方共享稅

6. 待立法的6個(gè)稅種：增值稅、消費(fèi)稅、關(guān)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅

互動(dòng)交流：企業(yè)銷售房子，都需要交哪些稅？

二、三中全會(huì)《決定》列出新一輪財(cái)稅改革7項(xiàng)任務(wù)清單

1. 研究同新業(yè)態(tài)相適應(yīng)的稅收制度

2. 落實(shí)稅收法定，規(guī)范稅收優(yōu)惠政策

3. 健全直接稅體系

4. 推進(jìn)消費(fèi)稅征收環(huán)節(jié)，完善增值稅留抵退稅政策和抵扣鏈條，優(yōu)化共享稅分享比例

5. 研究把多種稅合并為地方附加稅

6. 拓展地方稅源，適當(dāng)擴(kuò)大地方稅收管理權(quán)限

7. 深化稅收征管改革

三、5個(gè)申報(bào)表體系

1. 增值稅

——《增值稅及附加稅費(fèi)預(yù)繳表》、《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表》

2. 消費(fèi)稅

——《消費(fèi)稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表》

3. 企業(yè)所得稅

——《企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳申報(bào)表（A類）》、《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A類）》《企業(yè)所得稅月（季）度和年度納稅申報(bào)表（B類）》、《企業(yè)清算所得稅申報(bào)表》

4. 個(gè)人所得稅

——《個(gè)人所得稅經(jīng)營所得納稅申報(bào)表（A表）》、《個(gè)人所得稅經(jīng)營所得納稅申報(bào)表（B表）》《個(gè)人所得稅經(jīng)營所得納稅申報(bào)表（C表）》、《個(gè)人所得稅年度自行納稅申報(bào)表（A表）》《個(gè)人所得稅年度自行納稅申報(bào)表》（B表）《個(gè)人所得稅年度自行納稅申報(bào)表（問答版）》《個(gè)人所得稅年度自行納稅申報(bào)表（簡易版）》

5. 其他

《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》

四、18個(gè)稅種的會(huì)計(jì)核算

1. 增值稅會(huì)計(jì)科目：一般納稅人專用、小規(guī)模納稅人專用

2. 其他17個(gè)稅會(huì)計(jì)科目

1）借方科目：稅金及附加、資產(chǎn)成本、固定資產(chǎn)清理等

2）貸方科目：應(yīng)交稅費(fèi)--**稅

五、稅法原則及要素

1. 4大基本原則

2. 4大適用原則

3. 10大要素

第二部分：主要稅種合規(guī)納稅與風(fēng)險(xiǎn)防范

第一講：房產(chǎn)稅合規(guī)納稅及風(fēng)險(xiǎn)防范

一、納稅義務(wù)人

1. 原則上是產(chǎn)權(quán)所有人是納稅義務(wù)人,誰擁有房產(chǎn)誰納稅

2. 4種例外情形，使用人是納稅義務(wù)人

1）未取得產(chǎn)權(quán)證書的（空中產(chǎn)權(quán)）由使用人納稅

依據(jù)：國稅函[1998]426號

2）融資租賃的房產(chǎn)由承租人納稅

依據(jù)：財(cái)稅[2009]128號

3）無租使用其他單位房產(chǎn)、軍隊(duì)無租出借，由使用人納稅

4）業(yè)務(wù)共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由使用人納稅

稽查案例：肇稅二稽 罰[2023]14號物業(yè)公司無租使用房產(chǎn)房產(chǎn)稅被查

稽查案例：成稅三稽 罰[2019]27號臨時(shí)設(shè)施沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)繳房產(chǎn)稅

稽查案例：淄博稅稽一 罰[2021]47號無償使用法定代表人房產(chǎn)，房產(chǎn)稅被查

二、征稅范圍：位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的房產(chǎn)

1. 對房產(chǎn)的解釋：有墻或兩邊有柱

依據(jù)：財(cái)稅地字[1987]3號

互動(dòng)討論：豬舍、牛棚、蔬菜大棚等生物資產(chǎn)用房，屬于房產(chǎn)嗎？

2. 均征收房產(chǎn)稅

3. 征收房產(chǎn)稅的其他建筑

——與房屋相連的地下建筑物、完全建在地下的建筑、地下人防設(shè)施等

4. 城市、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的范圍

依據(jù)：財(cái)稅地字[1986]8號

總結(jié)：不在開征地區(qū)范圍之內(nèi)的工廠、倉庫不征收房產(chǎn)稅

5. 商品房征收房產(chǎn)稅情況

——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房在出售前不征收房產(chǎn)稅，但出售前已使用或出租的應(yīng)征收房產(chǎn)稅

依據(jù)：國稅發(fā)[2003]89號

6. 獨(dú)立于房屋之外的圍墻、煙囪等、加油站罩棚不屬于房產(chǎn)

稽查案例：錫稅一稽罰[2023]165號加油站自有房產(chǎn)未繳納房產(chǎn)稅

稽查案例：淄博稅稽二 罰[2023]26號售樓處存在少申報(bào)繳納房產(chǎn)稅

稽查案例：綏稅稽二罰[2024]9號房地產(chǎn)開發(fā)公司將未銷售的不動(dòng)產(chǎn)無租金出租，未申報(bào)少繳納房產(chǎn)稅

二、計(jì)稅依據(jù)：房產(chǎn)余值或租金

1. 房產(chǎn)余值的確定

1）地上房產(chǎn)原值減除10%-30%后為房產(chǎn)余值

2）地下工業(yè)用途房產(chǎn)以原值的50%-60%為房產(chǎn)余值

3）地下商業(yè)和其他用途房產(chǎn)以原值的70%-80%為房產(chǎn)余值

2. 房產(chǎn)原值

1）會(huì)計(jì)報(bào)表上單獨(dú)核算的房產(chǎn)原值

2）會(huì)計(jì)上未記賬但屬于與房屋不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施

3）土地價(jià)款

互動(dòng)交流：收到與房屋相關(guān)的政府補(bǔ)貼采用凈額法記賬沖減了房產(chǎn)原值，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是以沖減前的計(jì)算還是沖減后的計(jì)算？

3. 免租期由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

4. 房屋租金收入不含增值稅，免征增值稅的不扣減增值稅額

5. 以房產(chǎn)投資聯(lián)營需區(qū)分對待

1）共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，以房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅

2）不共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)收取固定收入，以租金繳納房產(chǎn)稅

依據(jù)：國稅函發(fā)[1993]368號

6. 居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房屋，沒有房產(chǎn)原值，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定

7. 承租人以支付修理費(fèi)抵租金的，以抵頂?shù)淖饨鹱鳛閷?shí)際租金收入繳納房產(chǎn)稅

依據(jù)：財(cái)稅地字[1986]8號

8. 以外幣繳納房產(chǎn)稅時(shí)，以上月最后一日的人民幣匯率中間價(jià)折合人民幣

互動(dòng)交流：我公司租入房屋后又轉(zhuǎn)租，取得租金收入，需要交房產(chǎn)稅嗎？

稽查案例：揚(yáng)稅稽一罰[2024]29號屬于房產(chǎn)稅征收范圍的廠房建筑物改建費(fèi)用，未計(jì)入房產(chǎn)原值申報(bào)房產(chǎn)稅

稽查案例：肇稅二稽 罰 [2024] 9 號未按規(guī)定將保溫工程等八項(xiàng)房屋附屬設(shè)備的價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)

稽查案例：錫稅二稽罰[2022]186號在建工程未轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，房產(chǎn)稅被稅務(wù)稽查

稽查案例：菏澤稅稽二 罰[2022] 20 號 土地價(jià)值未并入房產(chǎn)原值，容積率為0.14

稽查案例：漢稅一稽罰[2024]5號雖名為聯(lián)營合同無風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān)，但實(shí)質(zhì)為房產(chǎn)租金

三、納稅義務(wù)起止時(shí)間：自取得的次月起至實(shí)物或權(quán)力狀態(tài)發(fā)生變化當(dāng)月末至

——四種類型房屋納稅取得的時(shí)點(diǎn)

1. 自建的及委托施工單位建設(shè)的房屋

2. 購置商品房

3. 出租出借房屋

4. 融資租賃房產(chǎn)

四、納稅地點(diǎn)：房產(chǎn)所在地，房產(chǎn)在哪里就在哪里納稅

1. 房產(chǎn)不在一地的，分別向房產(chǎn)所得地繳納房產(chǎn)稅

2. 本市跨區(qū)、縣應(yīng)稅房產(chǎn)：區(qū)分是否有獨(dú)立核算的營業(yè)機(jī)構(gòu)

依據(jù)：本市房產(chǎn)稅施行《細(xì)則》規(guī)定，納稅人有營業(yè)機(jī)構(gòu)的

五、8項(xiàng)普遍性房產(chǎn)稅專享稅收優(yōu)惠

1. 個(gè)人所有非營業(yè)用房屋

2. 毀損和危險(xiǎn)房屋

3. 大修停用的房屋

4. 基建工地的臨時(shí)性房屋

5. 高校學(xué)生公寓

6. 經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制（免征5年房產(chǎn)稅）

7. 軍隊(duì)空余房出租

依據(jù)：財(cái)稅[2004]123號

重要提醒：以上7個(gè)優(yōu)惠政策，僅免征房產(chǎn)稅，對房產(chǎn)對應(yīng)的土地不免征土地使用稅

8. 納稅單位與免稅單位公用的房屋（按各自使用的部分劃分分別征收和免稅）

互動(dòng)交流：我公司無償使用招商局的樓房作為辦公室，是否繳納房產(chǎn)稅？

六、納稅期限：按年征收、分期繳納

互動(dòng)交流：我公司將房屋出租，租期3年，一次收取3年的租金，房產(chǎn)稅需要一次繳納嗎？

第二講：城鎮(zhèn)土地使用稅合規(guī)納稅及風(fēng)險(xiǎn)防范

一、納稅義務(wù)人

——3種例外情形，實(shí)際使用人是納稅義務(wù)人

1）擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅

2）土地使用權(quán)屬為確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅

3）使用或承租集體土地的，由使用人或承租人納稅

稽查案例：慶稅稽罰(2024)3號直接從集體經(jīng)濟(jì)組織承租土地，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人

稽查案例：威海高區(qū)稅通[2024]10040101號 非居民企業(yè)擁有土地使用證未按規(guī)定申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

二、征稅范圍

——位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的國家所有的土地和集體所有的土地

1. 城市、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的范圍

依據(jù)：國稅地字[1988]第15號

2. 地上用地和單獨(dú)建造的地下建筑用地均屬于征收范圍

交流討論：地下停車場、地下超市等與地上建筑連為一體的地下建筑用地，是土地使用稅的征收范圍嗎？

三、計(jì)稅依據(jù)

1. 土地面積*單位稅額：地上用地、單獨(dú)建造的地下建筑用地

2. 實(shí)際占用的土地面積確定

1）由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定

2）證書記載的土地面積

交流互動(dòng)：因各種原因不能使用的土地是否也要納稅？

3）納稅人自行申報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的土地面積

交流互動(dòng)：稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為納稅人申報(bào)土地面積不實(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否有權(quán)自行測量？

4）土地使用權(quán)共有

5）納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑

依據(jù)：國稅地字[1989]140號

3. 單位稅額的標(biāo)準(zhǔn)：各地將土地劃分為若干等級在下列幅度內(nèi)確定適用稅額

稽查案例：惠稅一稽 罰[2024]11號實(shí)際未使用的土地未申報(bào)繳納土地使用稅

四、納稅義務(wù)發(fā)生起止時(shí)間與地點(diǎn)

起止時(shí)間：自取得的次月起至實(shí)物或權(quán)力狀態(tài)發(fā)生變化當(dāng)月末至

地點(diǎn)：土地所在地

——4種類型的土地納稅取得的時(shí)點(diǎn)

1. 征用耕地

2. 購置商品房

3. 出租出借房屋

4. 以出讓、轉(zhuǎn)讓、招拍掛方式取得的土地

稽查案例：佳稅稽二 罰(2024)1號房地產(chǎn)開發(fā)公司由于拆遷未完畢未按合同約定時(shí)間交付土地，未申報(bào)納稅

稽查案例：延州一稅稽 罰[2023]5號單位應(yīng)在取得土地的次月按照占地面積申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，在產(chǎn)品銷售期間按照累計(jì)未售房屋建筑面積與房屋總建筑面積的比例計(jì)算應(yīng)稅土地面積申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

六、11項(xiàng)普遍性土地使用稅專享稅收優(yōu)惠

1. 個(gè)人所有的居住房屋及院落用地、免稅單位的職工家屬宿舍用地（征免稅由各省確定）

2. 個(gè)人出租住房

3. 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地

4. 經(jīng)批準(zhǔn)開山填海的土地和改造的廢棄土地

5. 能源、交通、水利設(shè)施用地

6. 各類危險(xiǎn)品安全防范用地

7. 廠區(qū)外的綠化用地

8. 安置殘疾人員就業(yè)企業(yè)，可減征或免征

9. 物流企業(yè)

依據(jù)：自2023年1月1日起至2027年12月31日止，對物流企業(yè)自有(包括自用和出租)或承租的大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施用地，減半征收

10. 煤炭企業(yè)、民航機(jī)場等特殊企業(yè)的部分用地

11. 免稅單位無償使用納稅單位的土地

七、20項(xiàng)土地使用稅和房產(chǎn)稅共享稅收優(yōu)惠（見講義列表）

八、1項(xiàng)土地使用稅和房產(chǎn)稅核準(zhǔn)類減免稅優(yōu)惠

優(yōu)惠：納稅確有困難納稅人經(jīng)審批后定期減值或免征房產(chǎn)稅和土地使用稅

1. 納稅確有困難的5個(gè)跡象

1）企業(yè)關(guān)閉、停產(chǎn)、撤消后停用的房產(chǎn)和土地

2）企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況惡化，嚴(yán)重虧損，難以維系正常生產(chǎn)經(jīng)營，其自用的房產(chǎn)和土地

3）因嚴(yán)重自然災(zāi)害等不可抗力致使納稅人遭受重大損失的房產(chǎn)和土地

4）因國家宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整等原因，致例企業(yè)停用半年以上的閑置房產(chǎn)和土地

5）因其它特殊原因，企業(yè)納稅確有困難的

2. 審批流程：納稅人申請→稅務(wù)機(jī)關(guān)受理→核查與核準(zhǔn)決定（按年核準(zhǔn)）

稽查案例：哈稅稽二通[2024]15 號你公司取得土地至土地被依法收回期間，未辦理任何土地使用稅困難減免稅審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)

第三講：契稅合規(guī)納稅及風(fēng)險(xiǎn)防范

一、納稅義務(wù)人

1. 承受人交稅界定

——承受房屋和土地的單位和個(gè)人，誰取得了房屋和土地的產(chǎn)權(quán)誰交稅

交流互動(dòng)：母公司與當(dāng)?shù)卣炗喠送恋爻鲎尯贤?，后成立子公司，土地?quán)證辦理在子公司名下，誰交契稅？

2. 承受的4種方式：受讓、購買、受贈(zèng)、交換

二、征稅范圍

1. 契稅是針對房屋土地的權(quán)屬變更征收的行為稅

依據(jù)：財(cái)稅[2017]55號

2. 劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不涉及契稅

三、計(jì)稅依據(jù)：成交價(jià)格/互換差價(jià)/核定價(jià)格*（3%-5%）

1. 出讓出售土地房屋的成交價(jià)格（承受方應(yīng)付的總價(jià)款）

互動(dòng)交流：成交價(jià)款中包含家具家電等動(dòng)產(chǎn)，是否算入計(jì)稅依據(jù)？

2. 房屋附屬設(shè)施（如停車場）2種情形計(jì)稅依據(jù)的最新規(guī)定

3. 劃撥方式再出售的3種情形計(jì)稅依據(jù)的最新規(guī)定

依據(jù)：財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第23號

3. 互換土地房屋的互換差價(jià)，由支付差價(jià)的一方納稅

4. 贈(zèng)與劃轉(zhuǎn)獎(jiǎng)勵(lì)等沒有價(jià)格的土地房屋以及成交價(jià)格互換價(jià)格偏低由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定價(jià)格

互動(dòng)交流：減免土地出讓金，沒有成交價(jià)格，是否可以不交契稅？

5. 計(jì)稅依據(jù)不包含增值稅

稽查案例：長市一稅稽 罰 [2024] 14號親戚間轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，虛假金額申報(bào)繳納契稅

稽查案例：長市三稅稽 罰 [2024] 5號辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)將購房合同簽訂時(shí)間篡改

稽查案例：揚(yáng)稅稽罰[2022]30號買房少繳契稅

稽查案例：泰興稅處[2022]02 號鳳凰股份 600716

稽查案例：淄博稅稽二 罰 [2020] 14 號國有土地使用權(quán)配套費(fèi)未繳契稅

稽查案例：深龍稅通【2020】41266號土地價(jià)款滯納金、利息繳契稅

四、納稅地點(diǎn)與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)

1. 納稅地點(diǎn)：土地房屋所在地

2. 發(fā)生時(shí)點(diǎn)

1）簽訂合同的當(dāng)日或簽訂具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)確認(rèn)書等當(dāng)日

2）法律文書生效之日

3）減免稅土地房屋改變用途當(dāng)日

4）改變土地使用條件當(dāng)日

五、稅收優(yōu)惠

1. 法定優(yōu)惠

2. 授權(quán)國務(wù)院的稅收優(yōu)惠

3. 企業(yè)重組（合并、分立、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、債轉(zhuǎn)股）

4. 以房屋土地出資

5. 公司破產(chǎn)

6. 家庭住房稅率優(yōu)惠

稽查案例：長市二稅稽 罰 [2024] 23 號提供虛假的住宅房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書享受契稅減免稅收優(yōu)惠政策

稽查案例：?？谛阌^(qū)稅送達(dá)公告[2023]第1006號購買非首套房錯(cuò)誤享受首套房契稅優(yōu)惠政策，責(zé)令限期繳納稅款

六、退稅的4種情形（新增3種）

情形1：權(quán)屬變更

情形2：人民法院判決或者仲裁委員會(huì)裁決

情形3：容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積不符

情形4：實(shí)際交付面積小于合同約定面積

第四講：土地增值稅合規(guī)納稅及風(fēng)險(xiǎn)防范

一、納稅義務(wù)人及征稅范圍

1. 有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的單位和個(gè)人

1）實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)讓

依據(jù)：國稅函[2007]645號

2）房地產(chǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建筑物轉(zhuǎn)讓

3）用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等產(chǎn)品發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移

4）以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

依據(jù)：國稅函[2000]687號

2. 2027年12月31日前企業(yè)改制重組涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，暫不征土地增值稅

二、計(jì)稅依據(jù)：（轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額）*稅率

1. 6個(gè)轉(zhuǎn)讓收入的確定

2. 9個(gè)扣除項(xiàng)目的確定

交流互動(dòng)：通過拍賣方式取得的土地，支付給拍賣公司的傭金屬于國家統(tǒng)一交納相關(guān)費(fèi)用嗎？

三、征稅管理

1. 房地產(chǎn)所在地申報(bào)納稅

2. 房地產(chǎn)企業(yè)：預(yù)征、清算

3. 非房地產(chǎn)企業(yè)：按次、按期

4. 稅收前置機(jī)制

四、土地增值稅清算規(guī)定

1. 2種房地產(chǎn)清算方式

1）以審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)項(xiàng)清算

2）分期開發(fā)的項(xiàng)目以分期項(xiàng)目為單位清算

2. 開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額

3. 應(yīng)當(dāng)辦理清算的3個(gè)情形

1）直接轉(zhuǎn)讓土地使用

2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工項(xiàng)目

3）全部竣工完成銷售

4. 稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求辦理清算的3個(gè)情形

1）關(guān)鍵比例85%

2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年未銷售完畢

3）納稅人申請注銷登記時(shí)未辦理清算

5. 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的處理

6. 核定征收方式的管理

依據(jù)：國稅發(fā)[2010]53號

五、稅收優(yōu)惠

1. 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的免征土地增值稅，超過20%的全額納稅

2. 國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅

3. 個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的免征增值稅

4. 合作建房建成后按比例分房自用的免征增值稅

5. 改制重組將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到被投資企業(yè)免征增值稅（至2027年12月31日）

稽查案例：深稅三稽罰[2024]54 號經(jīng)通知申報(bào)而拒不申報(bào)，造成少繳土地增值稅，是偷稅

稽查案例：嵐綜實(shí)稅三通[2024]5 號須提供土地增值稅清算相關(guān)資料共60項(xiàng)

稽查案例：地產(chǎn)公司按30%核定土地增值稅

深羅稅 通[2023]60049?號關(guān)于存量房轉(zhuǎn)讓土地增值稅收入與企業(yè)所得稅收入不一致風(fēng)險(xiǎn)

案例解析：增值稅銷售額、企業(yè)所得稅收入、土地增值稅收入之間的差異

第五講：印花稅合規(guī)納稅及風(fēng)險(xiǎn)防范

一、印花稅立法的7大變化

1. 征稅范圍變了

2. 新增了免征印花稅項(xiàng)目

3. 稅率降了

4. 計(jì)稅依據(jù)明確了

5. 境外納稅人有扣繳義務(wù)人了

6. 納稅地點(diǎn)明確了，施工企業(yè)在項(xiàng)目所得地是否交印花稅終于明確了

7. 輕稅不再重罰了

二、納稅義務(wù)人和扣繳義務(wù)人

1. 在境內(nèi)書立應(yīng)稅憑證、進(jìn)行證券交易的單位和個(gè)人為納稅義務(wù)人（雙方均納稅）

2. 境外單位在境內(nèi)的代理人、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)為扣繳義務(wù)人

三、征收范圍

1. 屬于征稅范圍的5類憑證

——印花稅稅率表中列明的合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、單據(jù)和征訂憑證、股票和以股票為基礎(chǔ)的存托憑證

2. 不屬于征稅范圍的10類憑證

1）印花稅稅率表備注欄列明的合同和憑證

2）融資性售后回租簽訂的合同

3）一般的法律、法規(guī)、會(huì)計(jì)、審計(jì)等方面的咨詢合同

依據(jù)：國稅地字[1989]34號

4）各種職業(yè)培訓(xùn)、文化學(xué)習(xí)、職工業(yè)余教育等訂立的合同

5）企業(yè)與主管部門等簽訂的租賃承包經(jīng)營合同

依據(jù)：國稅地字[1988]25號

6）對農(nóng)林作物、牧業(yè)畜類保險(xiǎn)合同

依據(jù)：國稅地字[1988]37號

7）商店、門市部的零星加工修理業(yè)務(wù)開具的修理單

依據(jù)：國稅地字[1988]25號

8）各類發(fā)行單位之間，以及發(fā)行單位與訂閱單位或個(gè)人之間書立的征訂憑證

依據(jù)：國稅地字[1989]142號

9）企業(yè)內(nèi)部執(zhí)行計(jì)劃使用的，不具備合同性質(zhì)的憑證

10）縣級以上人民政府征收、收回補(bǔ)償安置房地產(chǎn)書立的合同、協(xié)議

互動(dòng)交流：土地使用權(quán)出租合同，是否屬于征稅范圍？廣告合同，是否屬于征稅范圍？

稽查案例：北京市海淀區(qū)地方稅務(wù)局稽查局稅務(wù)行政處罰事項(xiàng)告知書！財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同處以應(yīng)貼未貼印花稅三倍罰款

稽查案例：惠灣稅 稅通 [2023] 57998 號：個(gè)人（含個(gè)體工商戶）書立的動(dòng)產(chǎn)買賣合同無需申報(bào)印花稅

稽查案例：潮州市潮安區(qū)稅務(wù)局：關(guān)于印花稅法實(shí)施后涉及“個(gè)人動(dòng)產(chǎn)買賣合同”退還多繳印花稅有關(guān)事項(xiàng)的通告

稽查案例：惠稅稽 罰 [2022] 72 號惠州市某企業(yè)少繳印花稅被罰款逾72萬元

三、計(jì)稅依據(jù)：合同所列的金額（不含列明的增值稅額）*適用稅率

1. 未列明金額的為實(shí)際結(jié)算金額，實(shí)際結(jié)算金額仍不能確定的為市場價(jià)格

2. 實(shí)際計(jì)算金額與合同所載金額不符，區(qū)分是否變更合同分別處理

3. 未履行合同，已繳納的印花稅不退還也不抵繳

4. 合同中涉及多方的，按各自涉及的金額納稅

5. 流動(dòng)性資金借款合同，按最高借款限額納稅

6. 基建貸款合同，先按分共同納稅，再按總合同扣除分合同的余額納稅

7. 鐵路貨運(yùn)單據(jù)以所列的運(yùn)費(fèi)納稅

8. 納稅人轉(zhuǎn)讓股權(quán)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列金額（不包括列明的認(rèn)繳未實(shí)際出資權(quán)益部分）納稅

9. 營業(yè)賬簿為賬簿記載的實(shí)收資本和資本公司本年增加額

10. 金額為外幣的，以書立合同當(dāng)日的匯率折算

11. 證券交易為成交金額、無轉(zhuǎn)讓價(jià)的為收盤價(jià)，無收盤價(jià)的為面值

12. 未分別列明稅率的，從高適用稅率

稽查案例：陜稅稽罰﹝2024﹞4號陜西投資集團(tuán)財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司按每月房租金額進(jìn)行印花稅計(jì)稅依據(jù)的申報(bào)

稽查案例：通稅稽一處[2024]80號自然人股權(quán)轉(zhuǎn)讓被追繳印花稅

稽查案例：黃岡稅三稽 罰[2024]4 號因租賃合同企業(yè)未實(shí)際執(zhí)行，也未支付租金和列支成本，企業(yè)以為不用繳納34400元的印花稅。

稽查案例：日照稅稽 罰 [2024]6號進(jìn)出口公司購銷合同稅目不再適用印花稅核定征收政策

稽查案例：連稅稽二公告[2023]66號對你單位運(yùn)輸合同印花稅進(jìn)行核定征收

稽查案例：通稅稽 罰[2023]4號印花稅按購銷合同發(fā)生額的一定比例進(jìn)行申報(bào)，但沒有核定征收手續(xù)

稽查案例：武稅二稽 罰[2024]110 號僅對銷售合同進(jìn)行申報(bào)，采購合同印花稅未申報(bào)

稽查案例：白一稅稽 罰[2023]1號你單位在申報(bào)繳納印花稅時(shí)是按照會(huì)計(jì)核算中原材料科目購進(jìn)的金額和收入金額作為計(jì)稅依據(jù)，而庫存商品科目下的廢鋼所未按照對應(yīng)的合同申報(bào)繳納印花稅

稽查案例：濰坊稅稽二 罰[2023]9 號簽定技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同未申報(bào)繳納專利權(quán)轉(zhuǎn)讓合同印花稅

稽查案例：瓊稅一稽告[2023]232號你公司于2020年10月20日與海南威馬智行汽車租賃有限公司簽訂《車輛買賣合同》，你公司未就上述合同申報(bào)繳納印花稅

稽查案例：甬稅稽三 罰 [2022]389號合伙企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅被查

四、稅收優(yōu)惠

1. 合同雙方均可享受減免稅優(yōu)惠

2. 法定稅收優(yōu)惠

3. 授權(quán)國務(wù)院稅收優(yōu)惠

4. 特殊貨運(yùn)憑證

5. 電子訂單

6. 小微企業(yè)融資

7. 贈(zèng)與合同

8. 家庭農(nóng)場

9. 企業(yè)改制重組

10. 個(gè)人用于居住的房屋租賃合同

稽查案例：常稅稽罰[2024]19號電子訂單印花稅被查

五、征收管理

1. “當(dāng)日”產(chǎn)生納稅義務(wù)

2. 印花稅按季、按年或者按次計(jì)征

3. 征期終了15日內(nèi)申報(bào)繳納稅款

六、納稅地點(diǎn)

1. 單位：機(jī)構(gòu)所得地

2. 個(gè)人：居住地或應(yīng)稅憑證書立地

3. 不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：不動(dòng)產(chǎn)所在地

4. 境外納稅人：境內(nèi)代理人機(jī)構(gòu)所得地，沒有代理人的應(yīng)稅憑證書立地、資產(chǎn)交付地等

綜合稽查案例：穗稅一稽 罰[2023]189號加油站調(diào)增收入后因年度應(yīng)納稅所得額超300萬元，不符小型微利企業(yè)條件，導(dǎo)致少繳城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅及印花稅

綜合稽查案例：齊稅稽三罰[2024]4號天然礦泉水公司土地使用稅、契稅、印花稅被查

第三部分：特定稅種合規(guī)納稅與風(fēng)險(xiǎn)防范

第一講：環(huán)境保護(hù)稅、車船稅、資源稅、耕地占用稅、煙葉稅合規(guī)納稅及風(fēng)險(xiǎn)防范

一、環(huán)境保護(hù)稅

1. 排污主體

2. 不征收環(huán)保稅的3種情形

3. 間接排放征稅規(guī)定

4. 4種應(yīng)稅污染物的認(rèn)定

5. 不同污染物的約定量計(jì)算規(guī)則

6. 暫予減征和免征的情形

二、車船稅

1. 除了車輛所有人以外，車輛管理人也是納稅義務(wù)人

2. 除了依法登記的車輛，依法不需要登記的只在廠區(qū)內(nèi)部使用的車輛也在征稅范圍內(nèi)

互動(dòng)交流：已完稅的車輛被盜搶、報(bào)廢的，能退還車船稅嗎？已繳納的車輛辦理過戶的，需要再納稅嗎？

稽查案例：深稅鹽限改[2023]20000935號掛車車船稅被通知申報(bào)繳稅

三、資源稅

1. 納稅人只限于開發(fā)應(yīng)稅資源的單位和個(gè)人

2. 稅目只限于五大類164個(gè)稅目

3. 從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征的適用范圍

4. 外購和自采混合加工的處理

5. 資源稅的計(jì)稅依據(jù)和增值稅的計(jì)稅依據(jù)比較

6. 4檔減征稅率的適用及規(guī)定

四、耕地占用稅

1. 未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的實(shí)際用地人須依法納稅

2. 臨時(shí)占用的耕地在征稅范圍內(nèi)

3. 按應(yīng)稅土地面積和適用稅額只征收一次

4. 授權(quán)地方制定適用稅額

5. 臨時(shí)占用耕地依法復(fù)墾、毀損耕地依法修復(fù)的給予退稅

6. 建設(shè)用地實(shí)行“先稅后證”政策

五、煙葉稅

1. 限于收購煙葉的煙草公司等少數(shù)納稅人

2. 限于晾曬煙葉和烤煙葉等較小征稅范圍

3. 按煙葉收購款和價(jià)外補(bǔ)貼作為計(jì)稅依據(jù)

4. 按單一比例稅率20%計(jì)算稅款，按月向收購地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅

第四部分：申報(bào)環(huán)節(jié)中的申報(bào)表填寫和注意事項(xiàng)

——《財(cái)產(chǎn)行為稅納稅申報(bào)表》表單結(jié)構(gòu)及內(nèi)容

1. 財(cái)產(chǎn)和行為稅申報(bào)表結(jié)構(gòu)

2. 稅源明細(xì)表的填報(bào)和更正

3. 按期申報(bào)與按次申報(bào)的稅種也可以合并申報(bào)

案例解析：印花稅稅源明細(xì)表填報(bào)